자녀 교육을 위해 기존 주택을 임대하고 대치동이나 목동 등 학군지에 전세로 거주하는 1주택 학부모들이 정부 세제개편안의 직격탄을 맞고 있다. 1세대 1주택자 종합부동산세 기본공제가 거주 여부에 따라 분리되면서 비거주 1주택자는 세 부담이 급증할 뿐만 아니라, 학군지 전셋집 집주인까지 종부세를 아끼기 위해 실입주를 선언하며 퇴거 위기에 몰리고 있기 때문이다. 특히 취학 관련 비거주 인정 예외가 고등학교와 대학교로만 한정되어 있어 초·중학교 자녀를 둔 실수요자들의 불안이 극에 달하고 있다.
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실거주 14억 vs 비거주 9억 종부세 공제 차등화와 개편 일정
정부의 2026년 세제개편안에 따라 2027년부터 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제가 실거주 14억 원, 비거주 9억 원으로 차등 적용된다. 기존에는 거주 여부와 무관하게 12억 원의 일괄 공제를 적용받았으나, 실거주하지 않는 1주택자는 공제 한도가 3억 원 축소되어 과세표준이 대폭 상승한다.
보유 기간에 따라 주어지던 세액공제 역시 거주 기간 중심의 장기거주공제로 전면 전환된다. 2027년까지는 과도기를 거치지만 2028년부터는 보유공제가 완전히 폐지되고 오직 실제 거주한 기간만 인정받게 되므로, 자녀 교육을 이유로 자기 집을 비워둔 1주택자의 보유세 부담이 눈덩이처럼 불어나는 구조다.
초중등 교육 이주는 제외된 비거주 예외조항의 사각지대
불가피한 사유로 집을 비운 1주택자를 구제하기 위해 마련된 세법상 비거주 예외 규정에서 초등학교와 중학교 교육 이주는 전면 배제되었다. 현행 개편안은 취학 예외 대상을 고등학교와 대학교 진학으로만 한정하고 있으며, 이마저도 동일 시·군 내에서의 주거 이동은 인정되지 않는다.
특수학교 배정이나 적응 문제로 인한 이사 등 불가피한 교육 환경 개선 수요 역시 행정상 엄격한 기준 탓에 사각지대에 방치되어 있다. 최소 1년 이상의 선거주 요건을 채워야 하고 최장 3년까지만 거주 기간으로 인정되기 때문에, 아이가 어릴 때부터 학군지로 이동해 장기 거주해 온 가정은 고스란히 징벌적 세 부담을 떠안게 된다.
학군지 집주인의 실입주 전환과 전세 세입자 퇴거 도미노
학군지 전세 거주 학부모들에게 닥친 가장 현실적인 공포는 본인 소유 주택의 세금 인상보다 현재 살고 있는 전셋집 집주인의 실입주 통보다. 대치동과 목동 등지의 집주인들 역시 종부세 공제 14억 원 혜택을 챙기고 양도세 비과세 거주 요건을 채우기 위해 직접 들어와 살겠다고 나서는 사례가 급증하고 있다.
| 구분 | 현행 제도 (2026년 기준) | 개편 적용 (2027년~2029년) |
|---|---|---|
| 종부세 기본공제 | 거주 무관 12억 원 일괄 공제 | 실거주 14억 원 / 비거주 9억 원 분리 |
| 종부세 장기보유공제 | 보유 기간 + 연령 합산 최대 80% | 2028년부터 거주 기간만 인정 (보유공제 폐지) |
| 양도세 장기보유특별공제 | 보유 40% + 거주 40% (최대 80%) | 2029년부터 거주 기간 단일 적용 (보유 폐지) |
| 비거주 인정 예외 | 취학, 질병, 전근 등 최장 3년 | 취학 범위 고교·대학 한정 (동일 시·군 제외) |
집주인이 계약 갱신을 거절하고 실입주를 요구하면 고3 수험생을 둔 세입자라도 법적으로 집을 비워줄 수밖에 없다. 인근 학군지 아파트 전세 매물은 이미 품귀 현상을 빚고 있어 주변 빌라로 밀려나거나 먼 거리 통학을 감수해야 하는 연쇄 주거 불안이 현실화되고 있다.
2029년 양도세 장특공 보유공제 폐지와 자산 관리 대응 방안
2029년부터는 양도소득세 1세대 1주택 비과세 장기보유특별공제에서도 보유공제 40%가 완전히 폐지되고 거주공제만 남는다. 이에 따라 과거 장기 보유만으로 양도세를 크게 감면받았던 자산 운용 방식은 더 이상 통하지 않게 된다.
학군지 전세 거주 1주택자는 본인 소유 주택의 매도 계획과 자녀 졸업 시점을 정밀하게 대조해 실입주 시기를 조율해야 한다. 거주 요건을 충족하지 못한 채 양도할 경우 막대한 세금이 발생하므로, 보유 주택의 임대차 만기 시점에 맞추어 조기 실입주하거나 증빙 가능한 예외 요건 충족 여부를 세무 전문가와 사전 검토하는 전략이 요구된다.
핵심 요약
- 2027년부터 1주택 종부세 공제가 실거주 14억 원, 비거주 9억 원으로 분리 적용된다.
- 취학 비거주 인정 예외는 고교·대학 진학만 해당하며 초·중등 교육 이주는 제외된다.
- 학군지 집주인들의 실거주 복귀로 전세 만기 세입자들의 강제 퇴거 위험이 심화되고 있다.
- 2029년 양도세 장특공 보유공제가 폐지되므로 자녀 학업 일정과 실입주 시점을 재설계해야 한다.
자주하는질문(FAQ)
Q1. 중학교 입학을 위해 다른 구로 이사해 전세를 얻은 경우 종부세 예외가 되는가?
A1. 취학 관련 비거주 인정 예외는 고등학교와 대학교 진학만 규정되어 있어 초·중학교 교육 이주는 예외 혜택을 받지 못한다.
Q2. 2027년부터 비거주 1주택자의 종부세 공제는 얼마로 줄어드는가?
A2. 현행 12억 원에서 9억 원으로 축소되며 실거주 1주택자에게 주어지는 14억 원 공제보다 과세 기준이 대폭 엄격해진다.
Q3. 집주인이 실거주하겠다고 퇴거를 요구하면 계약갱신청구권을 쓸 수 없는가?
A3. 주택임대차보호법상 집주인 또는 직계존비속의 실거주는 세입자의 계약갱신청구권을 정당하게 거절할 수 있는 사유에 해당한다.
Q4. 비거주 예외를 인정받으려면 어떤 기본 요건을 갖추어야 하는가?
A4. 취학이나 전근 등 인정 사유 발생 전 최소 1년 이상의 선거주 요건을 채워야 하며 다른 시·군으로의 이동이어야 한다.
Q5. 2029년 양도세 장특공 개편 전 매도하는 것이 유리한가?
A5. 장기 보유했으나 실거주 기간이 짧은 1주택자라면 보유공제 40%가 폐지되는 2029년 이전 매도 또는 조기 실입주를 검토해야 한다.
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