종부세 1주택자 증가율 17.6%, 다주택보다 컸다

주택에 부과하는 종합부동산세(종부세)가 다시 늘었다. 2024년 귀속분 주택 종부세 결정세액은 1조876억 원으로, 전년보다 1389억 원(14.6%) 증가했다. 각 연도 귀속분 기준으로 주택 종부세가 늘어난 것은 2021년 이후 3년 만이다. 그런데 통계를 한 겹 더 들추면 예상과 다른 장면이 나온다. 세액이 가장 빠르게 늘어난 쪽은 다주택자가 아니라 1주택자와 2주택자였다.

다주택 부담을 키우는 방향으로 손질돼 온 세금이, 정작 집 한 채 가진 사람의 고지서를 더 크게 흔든 셈이다. 이 글은 국가데이터처 국세통계, 국토교통부 공시가격, 국회예산정책처 추계를 한자리에 모아 그 이유와 앞으로의 변수를 2026년 7월 기준으로 정리한 것이다.

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종부세, 2024년 귀속분부터 다시 늘었다

종부세는 얼마나 늘었나. 2024년 귀속 주택분 종부세 결정세액은 약 1조876억 원, 전년 대비 14.6% 증가다. 국가데이터처 국가통계포털(KOSIS)에 공개된 국세통계 기준이다. 과세 대상자도 45만5331명으로 전년보다 11.5% 늘어 2년 만에 증가로 돌아섰다.

지역 쏠림은 뚜렷하다. 서울 지역 종부세가 5698억 원으로 전체의 52.4%를 차지했고, 서울 증가율은 17.9%로 전국 평균을 웃돌았다. 종부세가 서울 세금이라는 말이 통계로 확인되는 대목이다.

흐름을 조금 길게 보면 이해가 빠르다. 2021년 주택 종부세는 4조4085억 원으로 역대 최대였다. 이후 세율과 공제가 완화되고 공시가격까지 떨어지면서 2022년 3조2970억 원, 2023년 9487억 원으로 2년 연속 줄었다. 2024년의 반등은 제도가 다시 강화돼서가 아니다. 국세청도 해당 연도에 종부세 관련 세법에 유의미한 변화가 없었다고 본다. 제도는 그대로인데 집값과 공시가격이 오르면서 세금이 따라 오른 것이다.

주택분 종부세 결정세액 추이(귀속 연도 기준)
귀속 연도	결정세액	전년 대비
2021년	4조4085억 원	+202.2%
2022년	3조2970억 원	감소
2023년	9487억 원	감소
2024년	1조876억 원	+14.6%

참고로 2025년분은 지난해 11월 국세청 고지 기준 54만 명, 1조7000억 원 규모로 발표됐다. 합산배제나 특례를 신고하면 최종 인원과 금액은 달라지지만, 방향은 이미 위쪽이다.

1주택자 세금이 더 빨리 늘어난 이유

누구 세금이 가장 많이 올랐나. 결정세액 증가율은 1주택자 17.6%, 2주택자 21.1%였던 반면 3주택자는 8.7%, 4주택자는 1.8%에 그쳤다. 보유 주택 수가 많을수록 증가율이 낮아지는, 상식과 반대되는 그림이다. 1가구 1주택자만 따로 떼면 격차는 더 벌어진다. 2024년 귀속 1가구 1주택자 결정세액은 1149억 원으로 전년 913억 원보다 25.9% 늘었다. 그리고 1가구 1주택 과세 대상자의 79.3%가 서울 거주자였다.

왜 이렇게 됐을까. 직접 수치를 따라가 보니 두 가지가 겹친 결과였다. 첫째, 2022년 이후 완화 조치는 다주택자 부담을 먼저 큰 폭으로 끌어내렸다. 이미 많이 깎인 자리에서는 공시가격이 조금 올라도 증가율이 크게 잡히지 않는다. 둘째, 완화 이후 종부세 문턱 근처에 있던 서울 중고가 1주택이 공시가격 상승으로 새로 과세권에 들어왔다. 없던 세금이 생기거나 적던 세금이 늘어나는 구간이라 증가율이 가파르게 찍힌다. 다주택 규제가 이른바 똘똘한 한 채 선호를 키웠다는 지적이 세수 통계에서도 흔적을 남긴 셈이다.

이 대목은 앞으로의 개편 논의를 볼 때 꼭 기억해 둘 필요가 있다. 정부가 다주택자를 겨냥해 세 부담을 높인다고 발표해도, 실제 고지서에서 변화를 가장 크게 체감하는 쪽은 서울에 집 한 채 가진 사람일 수 있다는 뜻이기 때문이다.

공시가격이 세금을 밀어 올린 구조

공시가격은 얼마나 올랐나. 2026년 공동주택 공시가격은 전국 평균 9.13%, 서울은 18.60% 올랐다. 국토교통부가 2026년 1월 1일을 기준으로 조사·산정해 4월 30일 결정·공시한 수치다. 현실화율은 전년과 같은 69%가 적용됐다. 정책적으로 비율을 손대지 않았는데도 시세 상승분만으로 이만큼 뛰었다는 의미다.

공동주택 공시가격 변동률(전국·서울)
연도	전국	서울
2024년	1.52%	3.25%
2025년	3.65%	7.86%
2026년	9.13%	18.60%

표의 숫자를 문장으로 다시 옮기면 이렇다. 전국 상승률은 2년 사이 1.52%에서 9.13%로 여섯 배가 됐고, 서울은 3.25%에서 18.60%로 다섯 배 넘게 뛰었다. 서울 상승률은 지난해의 약 2.4배다. 서울 안에서도 성동구, 강남구, 송파구, 양천구, 용산구가 20%를 크게 웃돈 반면 도봉구와 강북구는 2%대에 머물러 격차가 벌어졌다.

공시가격이 오르면 과세 대상 자체가 넓어진다. 국토부 공시가격안 발표 기준으로 공시가격 12억 원을 넘겨 종부세 대상이 된 주택은 전국 48만7362호로, 전년 31만7998호보다 53.25% 늘었다. 서울만 41만4896호다. 세율을 건드리지 않아도 납세자 수가 절반 넘게 불어난다는 게 공시가격 상승의 힘이다.

7월 세제개편안, 지금 어디까지 왔나

언제 뭐가 나오나. 정부는 7월 14일부터 16일까지 국토교통부(공급), 금융위원회(금융), 재정경제부(세제) 순으로 공개 토론회를 열고, 7월 23일 대통령 주재 부동산 대토론회를 거쳐 7월 말에서 8월 초 사이에 2026년 세제개편안을 발표할 예정이다. 김용범 청와대 정책실장이 7월 10일 브리핑에서 밝힌 일정이다. 세제는 입법예고 절차가 필요해 발표 시한을 늦출 수 없다는 설명도 함께 나왔다.

거론되는 카드는 크게 세 갈래다. 첫째가 공정시장가액비율 상향이다. 공시가격 중 실제 과세표준에 반영하는 비율로, 현재 주택분은 60%다. 국회 입법 없이 시행령 개정만으로 조정할 수 있어 가장 현실적인 수단으로 꼽힌다. 이명박 정부 때 80%, 문재인 정부 때 95%까지 올라간 전례가 있다. 둘째가 다주택자 세율과 과세표준 구간 조정, 셋째가 양도소득세 장기보유특별공제를 보유 중심에서 거주 중심으로 재편하는 방안이다. 다만 이 가운데 무엇 하나도 확정된 것은 없다. 방향이 보도된 단계와 시행령이 개정된 단계는 전혀 다르다.

규모 감각을 잡는 데는 국회예산정책처 추계가 도움이 된다. 국회 국토교통위원회 이종욱 의원이 의뢰해 7월 9일 공개된 자료를 보면, 2026년 주택분 보유세는 현행 60%를 적용할 때 8조6995억 원이다. 비율을 80%로 올리면 10조658억 원으로 15.7% 늘고, 95%면 10조7726억 원으로 23.8% 늘어난다.

공정시장가액비율별 주택분 보유세·1인당 종부세 추계(국회예산정책처)
구분	60%(현행)	80% 적용	95% 적용
주택분 보유세 총액	8조6995억 원	10조658억 원	10조7726억 원
주택분 종부세	1조4763억 원	2조8425억 원	3조5494억 원
1인당 평균 종부세	324만 원	624만 원	780만 원

표의 핵심만 문장으로 다시 적는다. 공정시장가액비율이 80%가 되면 1인당 평균 주택분 종부세는 324만 원에서 624만 원으로 약 1.9배, 95%면 780만 원으로 약 2.4배가 된다는 추계다. 2024년 과세 인원 45만5331명을 기준으로 나눈 평균값이므로 개인의 실제 고지액과는 다르다. 서울 보유세는 4조5191억 원에서 80% 적용 시 5조4721억 원으로 21.1% 늘어난다.

적용 시점은 아직 갈린다. 올해 과세기준일인 6월 1일이 이미 지나 세율 개정은 올해 반영이 어렵다. 다만 공정시장가액비율은 시행령 사항이라 9월 합산배제 신청과 고지서 작업이 본격화되기 전, 즉 8월 말까지 국무회의를 통과하면 올해도 적용 가능하다는 견해가 있는 반면, 하반기 시행령 개정을 거쳐 내년부터 단계적으로 올리는 쪽이 유력하다는 관측도 함께 나온다. 이 부분은 개편안 발표 전까지 단정할 수 없다.

관련해서 재산세·양도세 기준을 함께 정리한 글도 참고할 만하다. 보유세 계산 구조 정리 글

내 집은 대상인가, 계산 순서로 점검

내 집이 종부세 대상인지 확인하는 순서는 단순하다. 인별로 합산한 전국 주택 공시가격이 9억 원을 넘으면 대상이고, 1세대 1주택자는 12억 원을 넘어야 대상이 된다. 국세청이 공개한 계산 흐름도 기준이다. 과세표준은 여기서 기본공제를 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱해 구한다.

공식으로 쓰면 이렇다. 과세표준 = (전국 합산 공시가격 − 기본공제) × 공정시장가액비율. 공시가격 15억 원짜리 집 한 채를 가진 1세대 1주택자라면 (15억 − 12억) × 60% = 1억8000만 원이 과세표준이다. 여기에 누진세율을 곱하고 이미 낸 재산세 상당액과 세액공제를 빼면 최종 세액이 나온다.

여기서 비율만 80%로 바꿔보면 감이 온다. 같은 집인데 과세표준이 1억8000만 원에서 2억4000만 원으로 늘어난다. 공시가격도 공제액도 그대로인데 과표만 약 1.33배가 되는 것이다. 누진세율이 다시 곱해지므로 체감 세액 차이는 이보다 벌어질 수 있다. 공정시장가액비율이 시행령 한 줄로 움직인다는 말의 무게가 여기에 있다. 다만 이는 거론되는 방향(80%)을 가정한 예시일 뿐 확정 수치가 아니다.

브레이크도 있다. 재산세와 종부세를 합한 보유세가 전년의 150%를 넘지 못하도록 세부담 상한이 걸려 있다. 공시가격이 급등한 강남 3구 일부 단지는 이미 이 상한에 근접해, 비율을 올려도 실제 증가폭이 제한될 수 있다는 분석도 나온다. 역설적이지만 상한에 걸리지 않은 중간 구간과 1주택자가 인상 효과를 더 크게 체감할 가능성이 있다는 뜻이다.

1세대 1주택자에게는 완충 장치가 하나 더 있다. 연령별 공제(60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%)와 보유기간별 공제(5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%)를 합쳐 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있다. 오래 살아온 고령 1주택자라면 표면 세율보다 실제 부담이 훨씬 낮아진다. 다만 공동명의로 각각 9억 원씩 공제받는 방식과 1세대 1주택 특례를 적용받는 방식 중 어느 쪽이 유리한지는 공시가격과 나이·보유기간에 따라 갈린다. 이 판단은 세무사 상담과 공식 계산기 확인을 거치는 편이 안전하다.

이 흐름에서 개인적으로 걸리는 대목

보유세를 거래세보다 무겁게 가져가는 방향 자체는 명분이 있다. OECD도 한국의 부동산 세제를 거래세 중심에서 보유세 중심으로 점진적으로 옮겨 주거 이동성을 높이라고 권고해 왔다. 취득세가 무거우면 집을 옮기는 것 자체가 손해가 되고, 그러면 필요한 사람이 필요한 집으로 이사하지 못한다. 이 지적은 타당하다고 본다.

다만 실행 방식에는 걸리는 지점이 있다. 솔직히 가장 마음에 걸리는 건 현금흐름 문제다. 서울 주요 지역 고가 주택 보유자 상당수는 자산은 많지만 소득은 적은 고령층이다. 집값이 올랐다고 통장에 돈이 들어오지는 않는다. 세액공제로 상당 부분 완충되긴 하지만, 공시가격 상승과 비율 인상이 동시에 오면 완충 범위를 넘는 사례가 생길 수 있다.

또 하나는 방향과 결과가 어긋날 위험이다. 앞서 봤듯 2024년 통계는 다주택 겨냥 세제가 1주택자의 증가율을 더 키우는 방향으로 작동했음을 보여준다. 다주택 부담이 커질수록 시장은 똘똘한 한 채로 몰리고, 그 결과 서울 상급지 가격이 다시 오르며 그 집을 가진 1주택자의 세금이 오르는 순환이다. 이번 개편이 이 고리를 끊는 설계인지, 아니면 강화하는 설계인지는 7월 말 발표를 봐야 안다.

결론은 조심스럽다. 지금 나와 있는 것은 방향을 가리키는 이정표이지 도착지의 좌표가 아니다. 확정되지 않은 방향에 미리 베팅해 사거나 파는 것은, 정작 개정안이 나왔을 때 되돌리기 가장 어려운 선택이 되곤 한다. 나 역시 이번 국면을 급하게 결정할 때가 아니라 조용히 계산해 볼 때로 본다. 최종 판단과 책임은 각자의 몫이며, 구체적인 세액과 절세 방안은 세무사·공인중개사·공식 계산기로 확인해야 한다.

핵심 요약

2024년 귀속 주택분 종부세 결정세액은 1조876억 원으로 전년보다 14.6% 늘어 3년 만에 증가로 돌아섰다. 서울이 5698억 원으로 전체의 52.4%를 차지했다.
증가율은 1주택자 17.6%, 2주택자 21.1%로 3주택자(8.7%)·4주택자(1.8%)보다 높았다. 1가구 1주택자만 보면 25.9% 증가했다.
2026년 공동주택 공시가격은 전국 9.13%, 서울 18.60% 올랐다. 공시가격 12억 원 초과 주택은 전년 대비 53% 넘게 늘었다.
정부는 7월 14~16일 부처별 토론회와 7월 23일 대토론회를 거쳐 7월 말~8월 초 세제개편안을 발표한다. 공정시장가액비율(현행 60%) 상향이 유력하게 거론되나 확정된 것은 없다.
국회예산정책처 추계로 비율이 80%가 되면 1인당 평균 주택분 종부세는 324만 원에서 624만 원으로 늘어난다. 다만 세부담 상한 150%가 증가 속도를 제한한다.

자주하는질문(FAQ)

Q1. 종부세는 공시가격 얼마부터 내나?

A1. 인별로 합산한 주택 공시가격이 9억 원을 넘으면 대상이고, 1세대 1주택자는 12억 원을 넘어야 대상이 된다. 기본공제액은 법률로 정해져 있어 국회 개정 없이는 바뀌지 않는다. 과세기준일은 매년 6월 1일이다.

Q2. 2026년 공정시장가액비율은 몇 퍼센트인가?

A2. 2026년 7월 현재 주택분 공정시장가액비율은 60%다. 2022년부터 유지돼 왔다. 시행령 사항이라 국회 입법 없이 정부가 조정할 수 있고 80~100% 상향이 검토되고 있으나, 확정된 수치나 시기는 아직 없다.

Q3. 공정시장가액비율이 오르면 세금은 얼마나 늘어나나?

A3. 국회예산정책처 추계로는 80% 적용 시 1인당 평균 주택분 종부세가 324만 원에서 624만 원으로, 95% 적용 시 780만 원으로 늘어난다. 이는 평균값이며 개인의 실제 세액은 공시가격, 주택 수, 세액공제에 따라 크게 달라진다.

Q4. 세금이 무한정 오르지는 않는다던데 맞나?

A4. 세부담 상한이 있다. 재산세와 종부세를 합한 금액이 전년의 150%를 넘지 못하도록 제한된다. 다만 상한은 증가 속도를 늦출 뿐이며, 매년 상한선까지 오르면 절대 금액은 계속 불어난다.

Q5. 올해 종부세에 개편안이 바로 반영되나?

A5. 과세기준일 6월 1일이 지나 세율 개정은 올해 적용이 어렵다. 다만 공정시장가액비율은 시행령 사항이라 고지서 작업 전 개정하면 올해도 적용 가능하다는 견해와, 하반기 시행령 개정을 거쳐 내년부터 적용될 가능성이 크다는 관측이 함께 나온다. 발표 전까지는 단정할 수 없다.

Q6. 내 집이 대상인지 어디서 확인하나?

A6. 부동산 공시가격 알리미에서 공시가격을 확인하고, 국세청 홈택스의 종부세 안내에서 계산 흐름과 세율을 참고하면 된다. 정확한 세액과 공동명의·단독명의 선택 같은 절세 판단은 세무사 상담과 공식 계산기 확인이 필요하다.

[버튼1|종부세 계산 흐름도 국세청에서 살펴보기|https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7739&mi=2357]

참고 출처

본 글은 2026년 7월 14일 기준 공개 자료를 정리한 정보 제공 목적의 글이며, 특정 주택의 매수·매도를 권유하지 않는다. 세제 개편 내용은 확정 전 단계로 발표 시 달라질 수 있고, 개인별 세액은 보유 주택 수·공시가격·연령·보유기간에 따라 크게 달라지므로 세무사와 공식 계산기로 확인해야 한다.