전세 매물 왜 없나? 다주택자 감소 구조 확인

전세를 구하러 다녀 본 사람이면 안다. 가격이 비싼 것도 문제지만, 애초에 볼 물건 자체가 없다. 부동산 전문가 제네시스박은 최근 부읽남TV에 출연해 이 상황을 한 문장으로 요약했다. 전월세를 공급하는 주체가 다주택자인데, 그 다주택자가 사라지고 있다는 것이다.

나도 처음엔 흔한 진단이라고 생각했는데, 실제 통계를 하나씩 찾아보니 생각보다 구조가 촘촘했다. 세금, 대출, 규제가 각각 따로 움직이는 게 아니라 같은 방향으로 임대 공급을 줄이고 있었다. 이 글은 그 구조를 2026년 7월 기준 공식 자료로 확인해 정리한 것이다.

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전세 매물, 실제로 얼마나 줄었나

얼마나 줄었나. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실 기준으로 7월 3일 서울 아파트 전세 매물은 2만406건이다. 올해 초 2만3060건에서 11.6% 줄었다. 전세와 월세를 합친 전월세 물건으로 넓혀 보면 3만7551건(7월 5일 기준)으로 2년 전보다 14.5% 적다. 토지거래허가구역을 서울 전역으로 확대한 지난해 10·15 대책 당일과 비교해도 14.8% 감소했다.

매물이 줄면 가격이 오른다. 한국부동산원 주간 동향 기준 7월 첫째 주 서울 아파트 전셋값은 0.31% 올랐고, 올해 누적 상승률은 5.42%다. 매매가격 누적 상승률과 같은 수준까지 따라붙었다. 서울 아파트 전셋값 상승폭은 2015년 가을 전세대란 이후 약 10년 만에 최대다.

서울 임대차 시장 주요 지표(2026년)
지표	수치	비교
아파트 전세 매물(7/3, 아실)	2만406건	연초 대비 -11.6%
아파트 전세 평균 보증금(1~5월)	6억5875만 원	2년 전 대비 +19.1%
아파트 월세 신규계약 평균	137만3000원	2년 전 109만6000원 대비 +25%
전월세 중 월세 비중(1~5월)	51.3%	1년 전 44.0%

표의 숫자를 문장으로 다시 옮기면 이렇다. 국토교통부 실거래가 자료 기준 올해 1~5월 서울 아파트 전세 평균 보증금은 6억5875만 원으로 2년 전보다 19.1% 뛰었고, 월세 신규계약 평균은 109만6000원에서 137만3000원으로 25% 올랐다. 그리고 서울 아파트 전월세 거래에서 월세가 차지하는 비중은 51.3%로, 1년 전 44.0%에서 7.3%포인트 급등했다. 이미 절반을 넘겼다는 뜻이다. 영상에서 나온 강북 월세 300만 원 이야기가 과장으로만 들리지 않는 이유다.

전월세 공급자가 다주택자라는 사실

왜 매물이 없나. 답은 단순하다. 전세와 월세를 시장에 내놓는 주체가 결국 집을 두 채 이상 가진 사람들이기 때문이다. 공공임대가 있지만 물량이 수요를 감당하지 못한다. 그런데 지금 다주택자를 줄이는 방향으로 여러 제도가 동시에 작동하고 있다.

먼저 파는 쪽. 다주택자 양도세 중과 한시 유예는 2026년 5월 9일로 끝났고, 5월 10일부터 조정대상지역 다주택 양도에는 중과가 다시 적용된다. 기본세율 최고 45%에 20~30%포인트가 가산되므로 최고 75%까지 올라간다. 사는 쪽도 막혀 있다. 취득세는 조정대상지역 2주택 8%, 3주택 이상 12%다. 지방교육세와 농어촌특별세를 더하면 실효세율이 약 13.4%에 이른다. 10억 원짜리 집을 한 채 더 사면 취득세만 1억 3000만 원이 넘는다.

제네시스박이 영상에서 가장 목소리를 높인 대목이 이 지점이다. 사는 것도 막고 파는 것도 막으니 거래가 얼어붙고, 결국 다들 이른바 똘똘한 한 채로 정리한다는 것이다. 그의 표현으로는 온리원 일극 체제다. 여러 채를 굴리며 전월세를 공급하던 사람들이 한 채만 남기고 나머지는 정리하거나 아예 주거용 부동산에서 손을 뗀다. 매물이 늘어난다는 점에서 매매시장에는 단기 공급 효과가 있지만, 임대시장에서는 그만큼 공급자가 사라진다.

여기에 제네시스박이 짚은 또 하나의 문제가 겹친다. 거래가 워낙 적다 보니 어쩌다 성사된 몇 건이 그대로 시세가 된다는 것이다. 평균 전세가 5억 원인 지역에서 7억 원짜리 계약이 한 건 체결되면 그게 기준점이 되고, 그 숫자를 전월세 전환율로 다시 환산해 월세를 매긴다. 점이 선을 대신하는 시장이라 예측 가능성이 떨어진다. 실제 데이터도 이 진단과 맞아떨어진다. 올해 1~5월 아파트 전월세 거래량은 전국 기준 7.2% 줄었고, 서울 아파트는 6.5% 감소했다. 반면 빌라 등 비아파트 전월세는 11.5% 늘었다. 이른바 탈아파트다.

2026년부터 임대인은 피할 데가 없다

세금은 어떻게 바뀌었나. 영상에서 제네시스박은 임대인이 더 이상 피할 데가 없어졌다고 표현했다. 확인해 보니 방향은 맞고 숫자는 조금 달랐다. 정확히는 기준시가 12억 원을 넘는 주택 2채를 보유하고 보증금 합계가 12억 원을 초과하면, 2026년 귀속분부터 전세보증금에도 간주임대료가 과세된다. 소득세법 제25조와 시행령 제53조에 따른 것이고, 실제 신고는 2027년 5월 종합소득세 신고 때 처음 반영된다. 영상에서 언급된 기준시가 10억 원은 12억 원이 맞다.

주택임대소득 과세 기준(부부합산 주택 수 기준, 2026년)
보유 형태	월세	전세보증금(간주임대료)
1주택	기준시가 12억 초과 시 과세	비과세
2주택	전액 과세	기준시가 12억 초과 2채 + 보증금 합계 12억 초과 시 과세(2026년 신설)
3주택 이상	전액 과세	보증금 합계 3억 초과 시 과세

표의 핵심을 서술로 다시 적는다. 부부합산 2주택 이상이면 월세 수입은 전액 과세 대상이고, 3주택 이상은 보증금 합계 3억 원 초과분에 간주임대료가 붙는다. 여기에 2026년부터 고가 2주택 구간이 새로 추가됐다. 계산은 보증금 합계에서 3억 원을 뺀 금액의 60%에 정기예금이자율 3.1%를 곱한다. 예를 들어 보증금 합계가 20억 원이면 (20억 − 3억) × 60% × 3.1% = 약 3162만 원이 총수입금액에 들어간다. 월세를 한 푼도 안 받아도 세금이 생기는 구조다.

임대인 입장에서 계산기를 두드리면 결론이 뻔하다. 전세로 두든 월세로 두든 과세를 피하기 어렵다면, 차라리 현금이 들어오는 월세로 돌리는 편이 낫다. 월세 비중이 1년 만에 44%에서 51.3%로 뛴 배경에는 전세사기 여파와 대출 규제만 있는 게 아니라 이런 세제 변화도 깔려 있다고 본다.

등록임대사업자, 왜 아무도 하려 하지 않나

임대 공급을 늘리려면 민간 임대사업자를 다시 끌어들이면 되지 않느냐는 말이 나온다. 제네시스박의 대답은 단호했다. 자신도 안 하겠다는 것이다. 이유는 제도 신뢰다. 연표를 놓고 보면 그 정서가 이해된다.

등록임대주택 제도 변천
시기	내용
2017년 12·13 대책	등록임대 활성화 방안, 전방위 세제 혜택 부여
2018년 9·13 대책	세제 혜택 축소 시작
2020년 7·10 대책	4년 단기임대·아파트 8년 장기임대 폐지, 의무기간 종료 시 자동말소
2025년 6월 4일	비아파트 대상 6년 단기임대 도입
2026년 7월 현재	등록임대 세제 특례 재검토 논의

정리하면 이렇다. 2017년에 정부가 등록을 장려했고, 1년도 안 돼 혜택을 줄이기 시작했으며, 2020년 7·10 대책으로 4년 단기임대와 아파트 8년 장기임대를 폐지하고 자동말소 제도를 도입했다. 2020년 1분기 51만 명이던 등록임대사업자가 제도를 믿고 산 아파트는 혜택이 사라지며 세 부담만 남았다. 그리고 지금, 자동말소된 등록임대 아파트의 양도세 중과 배제 특례를 손봐야 한다는 논의가 다시 나오고 있다. 임광현 국세청장이 SNS에 이 특례를 조정하면 서울에서 6만8000가구 규모의 공급 효과가 가능하다고 적은 게 발단이었다.

임대사업자들이 소급이라고 반발하는 이유가 여기 있다. 8년을 채우면 장기보유특별공제 50%를 주기로 해놓고, 아직 8년을 못 채운 상태에서 조건을 바꾼다는 얘기이기 때문이다. 법적으로는 진정소급이냐 부진정소급이냐를 따지겠지만, 등록한 사람 입장에서는 그냥 말을 바꾼 것으로 읽힌다. 제네시스박이 신뢰성이 없다고 잘라 말한 것도 같은 맥락이다. 이 상태에서 제도를 다시 손봐 활성화하겠다고 한들, 6년이든 10년이든 그 기간을 정부가 그대로 지켜줄 것이라고 믿고 들어올 사람이 얼마나 될지는 회의적이다.

규모는 작지 않다. 국토교통부가 국회에 낸 자료를 보면 서울 등록임대주택 중 의무임대기간이 3년 내 끝나는 물량이 16만3371가구, 아파트만 4만5713가구다. 이 물량이 매매시장으로 나오면 매매 공급은 늘지만 전월세 물량은 그만큼 줄어든다. 등록임대 말소와 종부세 대응 정리 글도 함께 보면 도움이 된다.

부담은 결국 세입자에게 간다

이 전가의 끝은 누구인가. 제네시스박의 답은 명확했다. 임차인이 직격으로 맞는다는 것이다. 임대인은 세금이 늘면 시세가 받쳐주는 한 임대료를 올린다. 세원 노출도 이미 다 됐고 피할 곳도 없으니, 어차피 낼 세금이라면 임대료에 반영하는 쪽을 택한다. 조세 전가다.

세입자가 쓸 수 있는 카드는 계약갱신청구권 정도다. 그런데 청구권을 다 쓰고 나면 이사를 가야 하는데, 갈 곳이 없다. 매물이 없기 때문이다. 이사비와 스트레스까지 계산하면 애매하게 오른 금액을 받아들이고 눌러앉는 선택을 하게 된다. 실제로 한국부동산원과 전문가들은 세입자가 향후 상승을 우려해 청구권 행사 시점을 늦추는 현상을 전세난 심화의 전형적 신호로 본다.

결국 세입자 일부는 매매로 밀려난다. 지난 5월 서울 아파트 매매거래량은 8691건으로 전세거래량 8324건을 앞질렀다. 전세를 못 구해서 집을 사는 흐름이 통계로 잡힌 셈이다. 그런데 집을 살 수 없는 사람은 그대로 남는다. 제네시스박은 자가 없이 자산가격 상승을 상쇄하려면 연평균 9% 수익률이 꾸준히 나와야 한다는 연구를 인용했다. 이 수치의 출처는 확인하지 못했으므로 인용된 발언으로만 받아들이는 게 맞겠지만, 한두 해가 아니라 매년 그 수익률을 유지하는 게 얼마나 어려운지는 누구나 안다.

세입자라면 지금 점검할 것

실무적으로 알아둘 게 하나 있다. 청구권을 쓸 수 있는 상황이라면 미루지 말라는 조언이 나온 배경이다. 2026년 5월 12일 국토교통부는 토지거래허가구역에서 세입자가 있는 주택 전체에 대해 매수자의 입주를 임대차 종료일까지 유예해 주기로 했다. 기존에는 허가 후 4개월 내 입주해 2년 실거주해야 해서 세 낀 집은 사실상 팔기 어려웠다. 이제는 세입자를 낀 채로 매도가 가능해졌다.

정부는 갭투자를 새로 허용하는 게 아니라고 선을 그었다. 매수자는 무주택자여야 하고, 임대차 종료일에 맞춰 입주해 2년을 실거주해야 하며, 올해 12월 31일까지 허가 신청분에만 적용된다. 취지는 매물을 끌어내는 것이다. 다만 세입자 입장에서 보면 결과가 다르다. 새 주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있는 구조가 되기 때문이다. 지금 갱신할 수 있다면 나중을 기약하지 말고 지금 하라는 조언은 이 지점에서 나온다.

비아파트 계약은 더 조심할 필요가 있다. 빌라와 다세대는 아파트처럼 규격화돼 있지 않아 시세 파악이 어렵고, 전세와 매매가가 붙어 있는 경우가 많다. 사회초년생이나 신혼부부라면 비아파트 매매나 전세보다 월세로 시작해 자금을 모으고, 주택담보대출 가능 한도를 먼저 확인한 뒤 작은 아파트부터 접근하라는 게 영상의 조언이었다. 물론 모든 비아파트가 문제라는 뜻은 아니다. 개별 물건과 지역에 따라 다르므로 등기부와 시세, 보증보험 가입 가능 여부를 반드시 직접 확인해야 한다.

개인적으로 걸리는 대목

보유세를 높이고 거래세를 낮춰 실거주 중심으로 시장을 재편한다는 방향 자체에는 나도 동의하는 편이다. 문제는 순서와 속도다. 지금은 거래세는 그대로 둔 채 보유 부담만 계속 올라가고 있다. 취득세 중과가 살아 있는 상태에서 보유세만 강화하면, 팔지도 사지도 못하는 상태에서 세금만 늘어나는 구간이 생긴다. 제네시스박이 취득세부터 풀어야 한다고 한 건 이런 맥락에서 일리가 있다고 본다. 정부도 세제개편안에서 거래세 완화를 함께 논의하고 있으니, 7월 말 발표를 지켜볼 일이다.

더 마음에 걸리는 건 신뢰 문제다. 등록임대사업자 제도가 8년 사이 몇 차례 뒤집히는 동안, 그 제도를 믿고 들어간 사람들은 매번 손해를 봤다. 이런 경험이 쌓이면 정부가 어떤 유인책을 내놓아도 시장이 움직이지 않는다. 민간이 임대 공급의 상당 부분을 담당하는 구조에서, 민간 공급자의 예측 가능성을 깨뜨리는 건 결국 세입자 주거 안정을 깨뜨리는 일로 돌아온다.

다만 반대편 논리도 짚어둘 필요가 있다. 등록임대 세제 특례가 다주택 보유의 합법적 출구로 쓰이며 매물을 잠그고 집값을 밀어 올렸다는 지적 역시 근거가 있다. 2020년 1분기 등록임대사업자 51만 명, 보유 주택 156만 가구라는 숫자가 그 증거로 자주 인용된다. 매매시장 안정과 임대시장 충격 사이에서 어느 쪽에 무게를 둘 것이냐의 문제이지, 한쪽이 명백히 옳은 사안은 아니라고 본다.

결론은 조심스럽다. 전세가 완전히 사라질 것이라고는 나도 보지 않는다. 다만 매물이 얇아진 상태에서 소수의 거래가 시세를 만드는 구조는 당분간 이어질 가능성이 크다. 이 글은 정보 정리이며 특정 시점의 매수나 매도를 권하지 않는다. 임대차 계약, 세금, 대출 판단은 공인중개사와 세무사, 금융기관에서 본인 상황을 기준으로 확인해야 한다.

핵심 요약

서울 아파트 전세 매물은 7월 3일 기준 2만406건으로 연초보다 11.6% 줄었고, 전월세 물건은 2년 전보다 14.5% 감소했다.
서울 아파트 전세 평균 보증금은 6억5875만 원으로 2년 새 19.1% 올랐고, 월세 신규계약 평균은 137만3000원으로 25% 상승했다. 월세 비중은 51.3%로 1년 만에 7.3%포인트 뛰었다.
전월세 공급자인 다주택자가 줄고 있다. 양도세 중과가 2026년 5월 10일 재개됐고, 취득세는 조정지역 2주택 8%·3주택 이상 12%가 유지되고 있다.
2026년 귀속분부터 기준시가 12억 원 초과 주택 2채 + 보증금 합계 12억 원 초과 시 간주임대료가 과세된다. 부부합산 2주택 이상은 월세가 전액 과세다.
등록임대 제도는 2020년 7·10 대책으로 자동말소가 도입됐고, 현재 세제 특례 재검토가 논의 중이다. 서울에서 3년 내 의무기간이 끝나는 물량은 16만3371가구다.

자주하는질문(FAQ)

Q1. 서울 전세 매물은 얼마나 줄었나?

A1. 아실 기준 7월 3일 서울 아파트 전세 매물은 2만406건으로 연초 2만3060건보다 11.6% 줄었다. 전월세 물건 전체로는 3만7551건으로 2년 전보다 14.5% 감소했다.

Q2. 2026년부터 전세보증금에도 세금이 붙나?

A2. 조건부로 붙는다. 기준시가 12억 원을 넘는 주택 2채를 보유하고 보증금 합계가 12억 원을 초과하면 간주임대료가 과세된다. 2026년 귀속분부터 적용되고 2027년 5월 종합소득세 신고 때 처음 반영된다.

Q3. 간주임대료는 어떻게 계산하나?

A3. 보증금 합계에서 3억 원을 뺀 금액의 60%에 정기예금이자율 3.1%를 곱한다. 보증금 합계가 20억 원이면 약 3162만 원이 총수입금액에 산입된다. 정확한 계산은 임대 일수를 반영해야 하므로 세무 상담이 필요하다.

Q4. 등록임대사업자 제도는 어떻게 바뀌었나?

A4. 2020년 7·10 대책으로 4년 단기임대와 아파트 8년 장기임대가 폐지되고 의무기간이 끝나면 자동말소된다. 2025년 6월 4일부터 비아파트 6년 단기임대가 도입됐고, 현재 정부는 등록임대 세제 특례 재검토를 논의 중이다.

Q5. 계약갱신청구권은 지금 써야 하나?

A5. 상황에 따라 다르다. 새 매수자가 계약 만료 6개월~2개월 전까지 소유권 이전등기를 마치고 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있어 청구권 행사가 막힐 수 있다. 계약 조건과 시점이 개인마다 다르므로 공인중개사나 법률 상담을 거쳐 판단하는 게 안전하다.

Q6. 세입자가 있는 집도 사고팔 수 있나?

A6. 토지거래허가구역에서는 2026년 5월 12일 조치로 임대 중인 주택 전체에 대해 매수자 입주가 임대차 종료일까지 유예된다. 다만 무주택 매수자로 한정되고, 종료일에 맞춰 입주해 2년 실거주해야 하며 올해 12월 31일까지 허가 신청분에만 적용된다.

[버튼1|주택임대소득 과세 기준 국세청에서 확인하기|https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2249&cntntsId=7681]

참고 출처

본 글은 2026년 7월 14일 기준 공개 자료와 인터뷰 내용을 정리한 정보 제공 목적의 글이며, 특정 주택의 매수·매도나 임대차 계약을 권유하지 않는다. 세제 개편안은 확정 전 단계로 발표 시 내용이 달라질 수 있고, 개인별 세액과 계약 조건은 주택 수·기준시가·지역·계약 시점에 따라 크게 달라지므로 세무사·공인중개사·금융기관과 공식 계산기로 확인해야 한다.