전세 만기 시 세입자에게 보증금을 돌려주기 위한 전세 퇴거자금대출은 집값이 10억 원을 넘더라도 예상보다 한도가 크게 줄어들 수 있다. 은행은 주택 가격에 따른 담보 인정 비율뿐 아니라 차주의 소득 대비 부채 상환 능력과 기존 대출을 종합적으로 따지기 때문이다. 특히 집주인이 다른 주택에 임차인으로 거주하고 있다면 만기 시 돌려받을 전세보증금까지 대출 가능액에서 차감되므로 자금 계획을 면밀히 세워야 한다.
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집값이 10억이어도 전세 퇴거자금대출 한도가 깎이는 이유
전세 퇴거자금대출은 금융권에서 생활안정자금 목적 주택담보대출로 분류되며 LTV 외에도 엄격한 DSR 규제를 적용받는다. 주택 시세가 아무리 높아도 차주의 연간 소득이 낮거나 기존 신용대출, 마이너스 통장 등 다른 부채의 원리금 상환액이 많다면 대출 승인 금액이 대폭 축소된다.
은행은 담보가치뿐만 아니라 선순위 설정 채권과 방 공제(소액임차보증금 최우선변제금) 등을 함께 공제한 뒤 최종 한도를 산출한다. 따라서 시세만 믿고 있다가는 전세 만기 시점에 보증금 반환 자금이 부족해 연체나 법적 분쟁으로 이어지는 낭패를 겪을 수 있다.
내가 사는 집 형태에 따라 대출금이 차감되는 심사 원리
집주인 본인이 현재 거주하고 있는 주거 형태 역시 전세 퇴거자금대출의 최종 한도 산정에 결정적인 변수로 작용한다. 집주인이 다른 사람의 집에 전세나 월세로 살면서 본인 소유 주택의 보증금을 빼주려는 경우, 향후 해당 임대차 계약 종료 시 돌려받을 임차보증금이 대출 한도에서 직접 차감된다.
금융기관은 집주인이 추후 회수할 보증금이 존재하므로 그 금액만큼은 대출 지원이 불필요하다고 판단하기 때문이다. 반면 본인 소유의 다른 주택에 실거주하고 있거나 가족 주택 등에 무상 거주 중인 경우에는 이러한 보증금 차감 규제가 적용되지 않는다.
역전세 특례 상시화와 DTI 60% 적용 요건
과거 체결한 전세보증금보다 현재 전세 시세가 하락한 역전세 상황이라면 일반적인 DSR 40% 대신 완화된 DTI 60% 기준을 적용받을 수 있다. 정부가 한시적으로 운영하던 역전세 반환대출 규제 완화를 감독규정 개정을 통해 상시 제도로 전환했기 때문이다.
| 구분 | 일반 전세 퇴거자금대출 | 역전세 반환대출 특례 |
|---|---|---|
| 상환 심사 기준 | DSR 40% 이내 (전 금융권 원리금 합산) | DTI 60% 이내 (주담대 원리금 + 타 대출 이자) |
| 대상 요건 | 전세보증금 반환이 필요한 일반 임대인 | 2023년 7월 3일 이전 계약 및 역전세 차액 발생 주택 |
| 필수 보호 조치 | 일반 생활안정자금 규정 준수 | 후속 세입자 전세보증금 반환보증 가입 필수 |
| 대출금 지급 방식 | 세입자 계좌 또는 금융사 확인 지급 | 기존 세입자 계좌로 직접 송금 원칙 |
DSR은 모든 대출의 원금과 이자를 소득과 대조하지만, DTI는 주택담보대출 외 다른 부채는 이자 상환액만 반영하므로 대출 한도가 상대적으로 크게 늘어난다. 다만 2023년 7월 3일 이전 체결된 임대차 계약이어야 하며 후속 임차인을 위한 반환보증보험 가입 요건을 반드시 갖추어야 한다.
대출 실행 후 추가 주택 매수 금지 약정과 3년 대출 제한 리스크
전세 퇴거자금대출을 받은 집주인은 대출 보유 기간 동안 분양권이나 입주권을 포함해 추가 주택을 매수할 수 없다. 국토부와 금융당국이 주택 보유 현황을 정기적으로 전산 추적 모니터링하기 때문에 신규 주택 취득 사실이 적발되면 즉각적인 불이익이 발생한다.
약정을 위반할 경우 대출 만기 전이라도 기한의 이익이 상실되어 대출금 전액을 즉시 상환해야 한다. 또한 위반일로부터 향후 3년 동안 전 금융권에서 모든 주택 관련 대출 취급이 전면 제한되므로 무리한 갭투자나 추가 매수는 절대 금물이다.
핵심 요약
- 전세 퇴거자금대출은 집값뿐만 아니라 DSR 40%와 기존 부채 규모에 따라 한도가 크게 축소된다.
- 집주인이 타 주택에 전월세로 거주 중이면 향후 돌려받을 전세보증금만큼 대출 한도에서 차감된다.
- 2023년 7월 3일 이전 임대차 계약의 역전세 차액 반환 시 DTI 60% 완화 기준이 상시 적용된다.
- 대출 실행 후 추가 주택을 구입하면 대출금이 즉시 회수되고 3년간 주택 관련 대출이 제한된다.
자주하는질문(FAQ)
Q1. 집값이 10억 원인데 왜 보증금 6억 원 전액 대출이 안 나오는가?
A1. 은행은 집값 기준 LTV뿐 아니라 차주의 연소득 대비 모든 부채 원리금을 따지는 DSR 40%를 함께 적용하기 때문이다.
Q2. 집주인이 현재 다른 집에 전세로 살고 있으면 왜 대출금이 줄어드는가?
A2. 현재 살고 있는 집의 계약 만기 시 돌려받을 임차보증금이 회수 예정 자산으로 간주되어 그 금액만큼 대출 한도에서 공제되기 때문이다.
Q3. 역전세 반환대출 특례의 DTI 60%는 누구나 받을 수 있는가?
A3. 2023년 7월 3일 이전에 체결된 임대차 계약 중 역전세로 보증금 차액 반환이 필요하고 반환보증 가입 등 조건을 충족한 임대인에게 적용된다.
Q4. 세입자가 나간 뒤 집주인이 직접 입주하는 경우에도 대출이 가능한가?
A4. 실거주 목적으로 입주하는 경우에도 신청 가능하지만 1개월 이내 전입 및 일정 기간 실거주 유지 등 관리 요건을 충족해야 한다.
Q5. 대출을 받은 후 분양권을 취득하면 어떻게 되는가?
A5. 추가 주택 매수 금지 약정 위반으로 처리되어 대출금이 즉각 회수되고 3년 동안 전 금융기관 주택 관련 대출이 금지된다.
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