이재명 대통령 부부가 소유했던 경기도 성남시 분당구 아파트가 29억 원에 매각된 가운데, 매수인을 채무자로 한 17억 7,000만 원 규모의 근저당권이 설정된 사실이 알려지며 논란이 이어지고 있다. 일각에서는 강한 주택담보대출 규제를 우회하기 위해 매도자가 사실상 자금을 대출해 준 '꼼수 거래'라는 비판을 제기한다. 반면 잔금을 받기 전 소유권을 먼저 넘겨주면서 채권을 보호하기 위해 설정한 정상적인 '잔금 담보' 조치라는 반론도 팽팽하다. 대법원 등기부 정보와 청와대 해명을 바탕으로 이번 거래의 객관적 구조를 정리했다.
분당 양지마을 29억 원 매각과 17.7억 원 근저당 설정의 시말
대법원 인터넷등기소 등기사항전부증명서에 따르면, 이재명 대통령과 김혜경 여사가 공동 소유했던 경기 성남시 분당구 수내동 양지마을 1단지 금호아파트(전용면적 164㎡)는 2026년 7월 14일 29억 원에 매매계약이 체결되었다. 소유권은 이틀 뒤인 7월 16일 매수인 2명에게 이전 완료되었다.
소유권 이전 등기와 동시에 이 대통령 부부를 근저당권자로 하고, 매수인 2명을 채무자로 하는 근저당권이 설정되었다. 채권최고액은 17억 7,000만 원으로 매매가격 29억 원의 약 61%에 달하는 금액이다. 일반적으로 채권최고액이 실제 채무액의 110~120% 수준에서 설정되는 점을 고려하면, 실제 미지급 잔금 채무액은 약 14억~16억 원 안팎일 것으로 추정된다.
대출 규제 꼼수 우회인가, 적법한 잔금 담보인가? 쟁점 비교
이번 거래를 둘러싼 핵심 쟁점은 개인 간 근저당 설정의 성격이다. 한쪽에서는 대출 규제 회피를 지적하고, 다른 쪽에서는 민법상 정당한 권리 확보 조치임을 강조한다.
| 구분 | 비판측 주장 (규제 우회론) | 반론측 주장 (적법 담보론) |
|---|---|---|
| 핵심 논지 | 은행 대출이 막힌 상황에서 매도자 금융(대출)을 제공해 규제 회피 | 잔금 미지급 상태에서 소유권을 선이전함에 따른 채권 보전 장치 |
| 형평성 문제 | 일반 국민은 대출 한도 제한으로 집을 사기 힘든데 '더불어근저당' 활용 | 실거래 및 세금 신고가 완료된 정상적 개인 간 계약 자유 영역 |
| 법적 성격 | 사실상 개인 간 사금융 대출 형태의 편법 거래 | 잔금 미지급 시 부동산 경매 등을 통한 채권 회수용 안전장치 |
야당 및 비판측은 현재 규제지역 내 25억 원 초과 고가주택의 주택담보대출 한도가 최대 2억 원으로 제한된 상황에서, 17억 원이 넘는 근저당을 설정해 거래를 성사시킨 것은 정책 형평성에 위배된다고 주장한다. 반면 법률 전문가들은 매도자가 잔금을 받지 못한 채 소유권을 먼저 이전할 경우 발생하는 채권 회수 위험을 방지하기 위해 근저당을 설정하는 것은 민법상 일반적인 담보 설정 행위라고 설명한다.
고가주택 대출 규제(LTV·DSR)와 개인 간 채권 설정의 구조적 차이
현행 금융 규제는 은행 등 '금융회사'의 대출에 적용된다. 수도권 및 규제지역의 주택구입목적 주택담보대출은 주택 가격에 따라 다음과 같이 한도가 차등 적용된다.
- 15억 원 이하 주택: 최대 6억 원 한도
- 15억 원 초과 ~ 25억 원 이하 주택: 최대 4억 원 한도
- 25억 원 초과 주택: 최대 2억 원 한도
이러한 LTV(주택담보인정비율) 및 DSR(총부채원리금상환비율) 규제는 금융기관 대출에 직접 적용된다. 매도자가 받지 못한 매매대금을 채권으로 남겨두고 근저당권을 설정하는 개인 간 매매 계약에는 금융기관 규제가 직접 적용되지 않는다. 따라서 이 거래는 법률 위반이라기보다, 정부의 대출 규제 취지와 맞물린 정치·사회적 형평성 논란으로 해석된다.
청와대 공식 해명과 10월 잔금 말소 일정
청와대는 대출 규제 피하기용 편법 거래라는 비판을 정면으로 반박했다. 청와대 설명에 따르면, 매수인은 기존 보유 주택을 처분하여 매매 잔금을 마련할 예정이며, 처분 시점이 오는 10월 말로 예정되어 있다.
즉, 매수인의 개인적인 자금 사정으로 잔금 지급이 10월 말로 미뤄짐에 따라 이 대통령 측이 소유권을 먼저 이전해 주는 대신, 10월 말까지 미지급 잔금에 대한 안전장치로 근저당권을 설정했다는 것이다. 청와대는 10월 말 잔금 지급이 완료되면 해당 근저당권 등기는 즉시 말소될 예정이라고 밝혔다.
핵심 요약
- 이재명 대통령 부부가 분당 아파트를 29억 원에 매각하며 17.7억 원의 근저당권을 설정해 논란이 발생함.
- 소유권은 7월 16일 먼저 넘어가고, 미지급 잔금을 담보하기 위해 매도자 부부가 근저당권자로 등록됨.
- 비판측은 25억 초과 주택 대출한도(2억)를 우회한 '매도자 대출'이라 지적하고, 반론측은 선이전에 따른 민법상 '잔금 보호 담보'라 반박함.
- 금융권 LTV·DSR 규제는 은행 대출에만 적용되어 개인 간 잔금 근저당 설정 자체는 법적 위법이 아님.
- 청와대는 매수인의 기존 주택 처분이 완료되는 10월 말 잔금 수령 후 근저당을 말소할 예정이라 해명함.
자주하는질문(FAQ)
Q1. 잔금을 안 받고 소유권부터 넘겨주는 거래가 실제로 가능한가요?
A1. 네, 법적으로 가능합니다. 매매 당사자 간 합의에 따라 소유권을 먼저 이전하고 잔금 지급일을 나중으로 정할 수 있으며, 이때 매도인은 받지 못한 잔금을 보호하기 위해 해당 부동산에 근저당권을 설정하는 것이 일반적입니다.
Q2. 개인 간 근저당 설정도 금융권 주택담보대출 규제(LTV)를 받나요?
A2. 받지 않습니다. LTV와 DSR 규제는 은행 등 금융회사의 대출에 적용되는 금융 감독 규제이므로, 개인 간 거래에서 발생하는 채권·채무 및 근저당 설정에는 직접 적용되지 않습니다.
Q3. 근저당 채권최고액 17.7억 원은 매수인에게 실제 빌려준 돈인가요?
A3. 현금을 직접 대출해 준 것이 아니라 받지 못한 '아파트 매매 잔금'을 채권으로 설정한 것입니다. 채권최고액은 실제 미지급 잔무액의 약 110~120% 수준으로 정해지므로 실제 미지급 잔금은 이보다 적습니다.
Q4. 해당 근저당권은 언제 삭제(말소)되나요?
A4. 매수인이 약속된 잔금(10월 말 예정)을 매도인에게 모두 지급하면, 근저당권 설정 등기는 말소 절차를 통해 삭제됩니다.
Q5. 일반 국민도 아파트 매매 시 이 방식을 쓸 수 있나요?
A5. 네, 당사자 간 합의만 있다면 일반 개인 간 아파트 거래에서도 잔금 담보 목적의 근저당권 설정을 동일하게 활용할 수 있습니다.