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최근 수도권 고가 아파트 시장에서 소유권을 먼저 이전하고 매도인이 매수인을 상대로 근저당권을 설정하는 이례적인 거래가 포착되었다. 분당구 수내동 전용 164㎡ 아파트가 29억 원에 매매 계약을 체결하면서 소유권 이전과 동시에 17억 7,000만 원 상당의 매도자 근저당권이 설정된 사례이다. 대출 규제와 재건축 조합원 지위 양도 제한이라는 이중 규제가 중첩된 현 부동산 시장의 단면을 극명히 보여준다.
분당 수내동 29억 거래에서 드러난 '집주인 근저당' 구조
수내동 아파트 매매 과정에서 활용된 '집주인 근저당'은 잔금 수령 전 소유권 이전 등기를 먼저 실행하는 방식이다. 매수인이 기존 주택 처분 지연이나 대출 한도 제한으로 당장 잔금을 마련하기 어려울 때 매도인이 잔금 채권을 담보로 해당 주택에 근저당권을 설정해 준다.
해당 수내동 거래에서는 매매가 29억 원 중 17억 7,000만 원이라는 거액의 근저당이 설정되었다. 매수인이 하반기 거주 주택을 매각하여 잔금을 변제할 때까지 매도인이 개인 채권자로서 잔금 이행을 유예해 준 사금융 형태의 거래 구조이다.
| 구분 | 일반 매매 거래 | 집주인 근저당 설정 거래 |
|---|---|---|
| 소유권 이전 시점 | 잔금 완전 완납 후 | 계약금/중도금 후 선 소유권 이전 |
| 잔금 처리 방식 | 시중은행 주택담보대출 또는 현금 | 매도인 대상 근저당권 설정(사금융) |
| 거래 목적 | 일반적 자금 정산 및 입주 | 대출 규제 회피 및 정비사업 규제 대응 |
재건축 조합원 지위 양도와 현금청산 방지 메커니즘
이번 특수 거래의 핵심 배경에는 1기 신도시 재건축 선도지구 지정에 따른 조합원 지위 승계 문제가 존재한다. 사업시행자 지정 고시가 완료되면 정비사업구역 내 아파트 매매 시 매수인의 조합원 지위 양도가 엄격히 제한된다.
현행 도시 및 주거환경정비법상 보유 기간 10년, 거주 기간 5년을 충족하지 못한 1세대 1주택 매도인은 지정 고시 이후 아파트를 양도할 경우 매수인이 조합원 지위를 승계받지 못하고 현금청산 대상이 된다. 공동 소유 기간이 10년에 미달하는 매도인 입장에서는 사업시행자 지정 고시 고시 전 소유권 이전 등기를 완료해야만 거래를 성사시킬 수 있다.
대출 규제와 토지거래허가 및 자금조달계획서 검증 이슈
강한 대출 규제와 실거주 의무 상황에서 이러한 거래 방식이 일반 거래자들에게도 신속히 허가될 수 있을지는 논란의 여지가 있다. 최근 구청의 토지거래허가 검토와 국세청의 자금조달계획서 검증 기준이 대폭 강화되었기 때문이다.
일반인이 잔금 전체를 매도인 근저당으로 대체하는 자금조달계획서를 제출할 경우 편법 증여, 자금 출처 불분명, 실거주 요건 회피 여부에 대해 까다로운 소명 요구 조사를 받을 가능성이 크다. 이에 따라 일각에서는 시장 형평성에 대한 지적이 제기되기도 한다.
일반 거래 적용 가능성과 실무적 주의사항
매도인 근저당권 설정 형태는 잔금 이행 지연 및 경매 위험 등 매도인과 매수인 모두에게 상호 리스크를 동반한다. 매수인의 기존 주택 매각이 무산되거나 선순위 대출 채권과의 충돌이 발생할 수 있다.
따라서 시중은행 대출이 제한된 정비사업 지구에서 매도자 근저당을 고려할 경우 잔금 이행 기한 명시, 미이행 시 채권 회수 조건, 국세청 검증을 대비한 정확한 당사자 간 금전소비대약서 작성이 필수적이다.
핵심 요약
- 수내동 29억 원 아파트 매매 거래에서 17.7억 원의 매도인 근저당권 설정과 함께 선 소유권 이전 등기가 실행되었다.
- 재건축 사업시행자 지정 고시 전 소유권 이전을 마쳐 10년 미만 보유자의 현금청산 리스크를 차단하려는 구조이다[cite: 1].
- 매수인의 기존 주택 매각 시점까지 잔금을 유예함으로써 고가주택 대출 규제 환경을 우회했다[cite: 1].
- 일반인 적용 시 토지거래허가구역 검증 및 자금조달계획서 자금 출처 소명 절차가 까다로워 정밀 법률 검토가 요구된다[cite: 1].
자주하는질문(FAQ)
Q1. 집주인 근저당 설정 매매란 무엇인가요?
A1. 매수인이 잔금을 당장 마련하기 어려울 때 매도인이 잔금액만큼 채권자로 근저당을 설정하고 소유권을 먼저 넘겨주는 방식입니다[cite: 1].
Q2. 재건축 아파트에서 왜 소유권 이전을 급하게 진행하나요?
A2. 정비사업 사업시행자 지정 고시가 완료되면 보유 요건 미달 시 조합원 지위 양도가 제한되어 매수인이 현금청산될 수 있기 때문입니다[cite: 1].
Q3. 일반인도 이 방식으로 자금조달계획서를 제출할 수 있나요?
A3. 법적으로 제출은 가능하나, 국세청과 관할 구청으로부터 편법 증여나 자금 출처 차용에 대한 정밀 검증을 받을 수 있습니다[cite: 1].
Q4. 매도인 입장에서 잔금을 근저당으로 남겨두면 어떤 위험이 있나요?
A4. 매수인이 기존 주택을 제때 팔지 못하거나 상환을 지연할 경우, 경매 진행 등 채권 회수에 오랜 시간이 소요될 수 있습니다[cite: 1].
Q5. 보유기간 10년 미만이면 무조건 재건축 현금청산인가요?
A5. 사업시행자 지정 고시 이후 양도 시 1세대 1주택자 10년 보유 및 5년 거주 요건을 충족하지 못하면 조합원 지위 승계가 불가합니다[cite: 1].
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