2026년 발표된 세제개편안에 따라 2028년부터 종합부동산세(종부세) 부과 체계가 대대적으로 개편된다. 정부는 주택 수에 따른 세율 차별을 폐지하고 가액 중심으로 과세표준을 단일화하기로 발표했으나, 실제 모의계산 결과 1주택자와 3주택 이상 다주택자 간의 세금 격차는 현행보다 더욱 크게 벌어지는 것으로 나타났다. 기본공제액의 거주 차등 적용과 공정시장가액비율의 차등화가 과세표준 단계부터 세 부담 차이를 벌려놓기 때문이다. 시가별 세액 격차와 실거주 여부에 따른 파장을 상세히 분석한다.
[버튼1|국세청 종합부동산세 안내 바로가기|https://mystoryspace.net/2028-comprehensive-real-estate-tax-1-vs-3-houses/]2028년 종부세 개편 개요: 주택 수 세율 일원화와 기본공제 차등화
2028년부터 적용되는 종합부동산세 개편안은 주택 수에 따른 차등 세율 구조를 없애고 주택 합산 가액 기준의 단일 세율 체계로 일원화하는 것을 골자로 한다. 기존에는 3주택 이상 다주택자에게 최고 5.0%의 중과세율이 적용되었으나, 개편 후에는 주택 수와 관계없이 동일한 가액 구간별 세율이 적용된다.
그러나 세율이 통일됨에도 불구하고 실질적인 세액 격차가 커지는 원인은 과세표준 산정 단계에 있다. 거주하는 1주택자의 기본공제액은 현행 12억원에서 14억원(시세 약 20억원)으로 상향되는 반면, 비거주 1주택자는 9억원으로 축소된다. 다주택자의 경우 기본 4억원 공제에 거주 주택 비중만큼 추가 공제되는 구조여서 1주택자와 다주택자 간 기본공제액 격차가 기존 3억원에서 최대 10억원 이상으로 크게 확대된다.
1주택자 vs 3주택자 시가별 종부세 세액 격차 분석
아파트 시가 합산액을 기준으로 1주택자와 3주택자의 종부세 세액을 비교하면 시가가 높아질수록 세금 차이가 기하급수적으로 늘어난다. 현행 제도하에서는 시가 20억원 기준 3주택자의 세액이 1주택자보다 90만원 많은 수준이다.
| 주택 합산 시가 | 현행 세액 격차 (1주택 vs 3주택) | 2028년 개편 후 격차 (모두 비거주 기준) |
|---|---|---|
| 시가 20억원 | 90만원 차이 | 599만원 차이 (약 6.6배 확대) |
| 시가 30억원 | 157만원 차이 | 767만원 차이 (약 4.9배 확대) |
| 시가 40억원 | 180만원 차이 | 905만원 수준으로 확대 |
| 시가 80억원 | 1,588만원 차이 | 2,586만원 차이로 대폭 확대 |
2028년 개편안이 완전 적용되면 모두 보유 주택에 살지 않는 비거주 조건을 기준으로 시가 20억원에서의 세액 격차는 599만원으로 벌어지며, 시가 30억원에서는 767만원, 시가 80억원에서는 2,586만원까지 세액 차이가 벌어진다. 주택 수별 세율이 같아져도 과세표준 감면 혜택에서 큰 차이가 발생하기 때문이다.
실거주 여부에 따른 4가지 유형별 세 부담 격차와 분기점
개정 세법은 보유 기간이 아닌 실거주 여부를 핵심 감면 기준으로 삼기 때문에 거주 패턴에 따라 종부세 향방이 극명하게 갈린다. 주택 보유 수와 거주 여부에 따라 세액 격차를 분석하면 세 가지 주요 특징이 드러난다.
첫째, 1주택자와 3주택자 모두 비거주인 경우, 시가 134억원이 되어야 비로소 개편 전보다 세액 격차가 줄어들기 시작한다. 둘째, 거주 1주택자와 3주택 중 1채 거주자의 경우 거주 공제 혜택을 1주택자가 훨씬 크게 누리므로 시가 148억원에 이르러서야 격차가 축소된다. 셋째, 3주택 중 1채에 실제 거주하더라도 비거주 1주택자에 비해 세액 부담이 훨씬 크며, 시가 30억원 기준 501만원의 세금을 더 내야 한다.
공정시장가액비율 상향과 보유자별 자산 관리 대응 전략
공정시장가액비율의 차등 적용 역시 다주택자의 세 부담을 가중시키는 결정적 요인이다. 1세대 1주택자의 공정시장가액비율은 내년부터 70%로 적용되지만, 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 다주택자는 2028년부터 80%로 상향 적용된다.
결과적으로 실거주하지 않는 임대 목적의 다주택자나 고가 비거주 1주택자는 세 부담 상한(200%로 상향)까지 겹치며 종부세가 급증하게 된다. 자산가들은 2028년 본격 시행 전까지 비거주 주택을 처분하거나 실거주 요건을 충족시키는 방향으로 보유 주택 구조를 재편하는 사전 절세 전략이 필수적이다.
핵심 요약
- 2028년부터 종부세 주택 수별 세율이 단일화되지만 1주택자와 3주택자 간 세액 격차는 대체로 확대된다.
- 거주 1주택 기본공제(14억원)와 비거주·다주택 공제(9억원 이하)의 차이가 세액 격차를 넓히는 주원인이다.
- 시가 20억원 기준 비거주 1주택과 3주택의 세액 차이는 현행 90만원에서 개편 후 599만원으로 대폭 늘어난다.
- 공정시장가액비율이 1주택자 70%, 3주택 이상 80%로 차등화되어 다주택자의 과세표준이 더 높아진다.
- 세액 격차가 현행보다 줄어드는 분기점은 시가 134억~148억원 이상으로, 대부분의 일반 주택 보유자는 세 부담이 가중된다.
자주하는질문(FAQ)
Q1. 2028년 종부세 개편으로 주택 수에 따른 세율 차이가 완전히 사라지나요?
A1. 네, 과세표준에 적용되는 세율 자체는 주택 수와 관계없이 과세표준 합산 가액 기준으로 단일화됩니다.
Q2. 세율이 같아지는데도 3주택자의 종부세가 1주택자보다 훨씬 많이 나오는 이유는 무엇인가요?
A2. 거주 1주택자는 기본공제 14억원을 적용받지만 다주택자는 기본공제가 대폭 낮고, 공정시장가액비율도 80%(1주택자 70%)가 적용되어 과세표준 자체가 훨씬 높게 산정되기 때문입니다.
Q3. 3주택 중 1채에 실제 거주하면 세금 감면 혜택을 크게 받을 수 있나요?
A3. 3주택 중 1채에 거주하더라도 거주 1주택자에 비해 기본공제와 공정시장가액비율에서 불리하므로, 시가 30억원 기준 비거주 1주택자보다 약 501만원의 종부세를 더 내야 합니다.
Q4. 개편 후 1주택자와 3주택자의 세액 격차가 줄어드는 시가 기준은 얼마인가요?
A4. 비거주 기준 시가 134억원, 거주 1주택 대비로는 시가 148억원 이상의 초고가 주택 구간에 도달해야 개편 전보다 격차가 줄어듭니다.
Q5. 다주택자가 종부세 부담을 줄이기 위해 취할 수 있는 현실적인 방법은 무엇인가요?
A5. 보유 주택 중 일부를 처분하여 주택 수를 줄이거나, 가장 가액이 높은 주택으로 실제 입주하여 거주 1주택자 공제 혜택(14억원 공제 및 70% 공정가액비율)을 확보하는 전략이 권장됩니다.
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