2026년 정부의 종합부동산세 및 양도소득세 개편안이 발표된 이후, 서울 강남3구와 한강벨트 핵심 주거지를 중심으로 시세보다 3억에서 4억원가량 낮춘 특급매물이 잇따라 출회되고 있다. 보유세 중과와 장기보유특별공제(장특공제) 개편을 앞두고 다주택자와 고가 1주택 보유자들이 절세 혜택을 받을 수 있는 유예기간 동안 자산을 정리하려는 움직임을 보이면서다. 그러나 시장에서는 집값 부담과 유예기간에 따른 시간적 여유로 매수자들이 관망세를 유지하며 극심한 거래 정체와 눈치싸움이 이어지고 있다.
2026 세제개편안 발표와 강남3구·한강벨트 급매물 출회 배경
정부가 발표한 2026년 세제개편안에는 종합부동산세 공정시장가액비율 상향(60%→70%), 1주택자 거주·비거주 공제 차등화, 장기보유특별공제의 거주 일원화 개편이 포함됐다. 비거주 주택과 초고가 주택에 대한 세 부담이 대폭 늘어나는 반면, 정부는 다주택자 양도세 중과 완화 조치를 연장하고 장특공제 개편을 2027년까지 유예하는 퇴로를 열어두었다.
세금 부담이 본격화되기 전 장특공제 감면을 최대한 적용받아 다주택 자산을 정리하려는 보유자들의 매도가 가시화되었다. 올해까지는 세입자가 들어있는 임대 주택도 매도가 가능함에 따라, 다주택자들이 지금을 적절한 정리 타이밍으로 판단하고 시장에 매물을 게재하고 있는 구조다.
올림픽파크포레온·디에이치퍼스티어 주요 단지 시세 대비 3억~4억 하락 수치
세제개편안 발표 직후 서울 강동구와 강남구, 서초구 일대 대장주 아파트 단지에서는 이전 실거래가 및 최고가 대비 수억원 낮춘 급매물이 등록되었다. 다주택 보유자의 절세 매물이 시장에 나오면서 가격 호가가 조정되는 모습이다.
| 주요 단지 및 평형 | 이전 최고가 및 실거래가 | 최근 등록 급매물 가액 | 시세 대비 차액 |
|---|---|---|---|
| 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온 (84㎡) | 최고가 33억원 / 실거래 31~32억원 | 28억 5,000만원 | 시세 대비 약 3억원 이상 낮음 |
| 강남구 개포동 디에이치퍼스티어아이파크 (84㎡) | 실거래가 38억 3,500만원 | 34억원 | 실거래가 대비 약 4억 3,500만원 낮음 |
| 서초구 반포동 반포자이 (59㎡) | 최고가 38억원 (2025.07) | 33억 9,000만원 | 최고가 대비 약 4억 1,000만원 낮음 |
| 강남구 압구정동 한양5차 (100㎡) | 최고가 52억원 | 49억원 | 최고가 대비 3억원 낮음 |
서울 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온 전용 84㎡의 경우 실거래가 31억~32억선보다 3억원 이상 저렴한 28억 5,000만원에 급매물이 등장했다. 강남구 개포동 디에이치퍼스티어아이파크 전용 84㎡ 역시 이전 거래가 대비 4억원 이상 낮춘 34억원에 매물이 나오는 등 초고가 단지 전반으로 하향 호가가 형성되고 있다.
아실 기준 서초·강남 아파트 매물 증가율 및 한강벨트 확산 현황
부동산 빅데이터 플랫폼 아실 데이터에 따르면 세제개편안 발표 이후 서울 주요 자치구의 아파트 매매 매물 수량이 일제히 증가 추세를 기록하고 있다. 다주택자의 자산 정리 물량이 추가되면서 유통 매물이 누적되는 양상이다.
2026년 8월 10일 기준 서초구 아파트 매매 매물은 8,078건으로 일주일 전(7,714건) 대비 4.7% 증가했다. 강남구(9,874건)와 송파구(5,184건)도 각각 2.6%, 0.5% 늘어났으며, 용산구(2.6%↑), 성동구, 동작구, 마포구 등 한강벨트 주요 자치구 전반으로 매물 증가세가 확대되었다.
장특공제 유예기간과 매도·매수자 간 관망세 줄다리기 전망
수억원 낮춘 급매물의 출회에도 불구하고 실제 체결되는 거래량은 극히 제한적인 수준에 그치고 있다. 정부가 설정한 장특공제 개편 유예기간이 2027년까지로 남아 있어 매수자들이 '향후 매물이 더 쏟아질 것'으로 예상하며 신중한 입장을 취하고 있기 때문이다.
부동산 전문가들은 대출 한도 축소와 높은 고가 주택 가격 부담이 유지되는 한, 급매물 소화 속도가 느릴 수밖에 없다고 지적한다. 2027년 유예 시한까지 매도자는 적정 가격을 고수하고 매수자는 가성비 급매물을 기다리는 대치 상태와 눈치싸움이 당분간 계속될 것으로 전망된다.
핵심 요약
- 2026 세제개편안 발표 후 강남3구와 한강벨트 주요 단지에서 시세 대비 3억~4억원 낮춘 급매물이 출회됐다.
- 올림픽파크포레온 84㎡는 28억 5,000만원, 디에이치퍼스티어아이파크 84㎡는 34억원에 매물이 등록됐다.
- 서초구 아파트 매물량이 일주일 새 4.7% 증가하는 등 강남·용산·성동 일대 매물 누적이 이어지고 있다.
- 2027년까지 장특공제 개편 유예기간이 남아 있어 매수자들은 가격 추가 하락을 기대하며 관망세를 유지 중이다.
- 강력한 대출 규제와 매수심리 위축으로 급매물 출회에도 매도·매수자 간 대치 상황이 장기화될 전망이다.
자주하는질문(FAQ)
Q1. 2026 세제개편안 발표 후 강남 아파트 급매물이 늘어난 주요 이유는 무엇인가요?
A1. 종부세 중과 및 양도세 장기보유특별공제(장특공제) 거주 요건 일원화를 앞두고, 2027년까지 제공되는 유예기간 동안 다주택 자산을 절세하며 정리하려는 매도가 증가했기 때문입니다.
Q2. 올림픽파크포레온 등 주요 대장주 단지의 급매물 가격은 어느 정도인가요?
A2. 올림픽파크포레온 84㎡가 이전 실거래가 대비 3억원 떨어진 28억 5,000만원, 디에이치퍼스티어아이파크 84㎡가 실거래가 대비 4억원 이상 낮춘 34억원에 출회되었습니다.
Q3. 급매물이 나오는데도 실제 거래로 연결되지 않는 이유는 무엇인가요?
A3. 매수자들이 2027년 유예기간 동안 매물이 더 나올 것으로 보고 관망세를 유지하는 데다, 대출 규제로 고가 주택 매수 자금 조달이 제한적이기 때문입니다.
Q4. 세제개편안 중 장기보유특별공제(장특공제) 개편 유예기간은 언제까지인가요?
A4. 정부는 1주택자 장특공제 개편안 적용을 2027년까지 유예하여 현행 공제 제도를 유지한 뒤, 2028년부터 개정 세법을 본격 적용할 계획입니다.
Q5. 향후 강남3구 부동산 시장의 매매가 추이는 어떻게 전망되나요?
A5. 유예기간 시한까지 절세 급매물 출회와 매수자의 관망세가 팽팽히 맞서며, 가격 하향 조정 속에서 매도·매수자 간의 신중한 줄다리기가 이어질 것으로 예상됩니다.
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