[버튼1|서울 아파트 실거래가 및 증여 통계 조회|https://www.reb.or.kr]
서울 아파트와 집합건물 증여 건수가 2026년 들어 불과 7개월 만에 지난해 1년 치 총량을 모두 넘어섰다. 법원 등기정보광장 자료를 확인하면 2026년 7월까지 서울 집합건물 증여 원인 소유권이전등기 신청은 총 8,538건으로, 전년 동기(4,357건) 대비 1.96배 급증했다. 세 부담이 큰 강남권뿐 아니라 중상급지와 외곽 지역까지 서울 전역에서 동시다발적으로 자산 대물림이 진행된 결과다.
서울 아파트 증여 건수, 7개월 만에 지난해 총량 넘어선 배경
서울 아파트 증여 건수는 7개월 만에 8,538건을 기록하며 2025년 연간 전체 수치인 8,491건을 가볍게 돌파했다. 이는 2020년(1만 4,783건)과 2021년(1만 1,627건) 이후 최대치에 해당하는 기록이다. 현재와 같은 흐름이 이어질 경우 연간 1만 2,142건을 기록했던 2022년 수치마저 뛰어넘을 가능성이 높다.
증여 건수가 폭발적으로 늘어난 직접적 원인은 다주택자 양도소득세 중과 재개다. 2026년 1월 785건 수준이던 증여는 정부의 제도 예고 이후 3월 1,387건, 중과 시행 직전인 4월에는 2,164건까지 치솟았다. 이후 소폭 진정세를 보였으나 7월에도 898건을 기록하며 전년 동월 대비 21.4% 높은 수준을 유지하고 있다.
강남 4구 넘어 노원·목동까지 번진 전방위 대물림
이번 증여세 러시는 초고가 지역에 국한되지 않고 서울 전역에서 고르게 나타났다. 강남·서초·송파·용산 등 최상급지 4곳의 전년 동기 대비 증여 증가율은 102.0%를 나타냈고, 마포·성동·양천 등 중상급지 10개 구는 98.2%, 외곽 11개 자치구 역시 89.3% 증가했다.
특히 4월 정점 당시 양천구 목동이 93건으로 서울 자치구 중 가장 많은 증여 건수를 기록했으며, 노원구 상계동(77건), 서초구 방배동(50건), 광진구 자양동(64건), 강서구 화곡동(47건) 등이 뒤를 이었다. 과거 외곽 지역 증여 증가율이 한 자릿수에 머물렀던 것과 비교하면 매우 이례적인 변화다.
양도세 중과 압박과 집값 상승 기대가 만든 증여 흐름
시장에 매물을 던지기보다 증여를 택한 배경에는 서울 집값의 추가 상승 기대감이 자리 잡고 있다. 전문가들은 서울이라는 지역 자체가 전국 단위에서 하나의 거대한 상급지로 인식되고 있어, 외곽 주택이라도 보유 가치가 충분하다고 판단한 다주택자가 많았다고 분석한다.
실제로 2026년 8월 KB부동산 월간 통계에 따르면 서울 아파트 매매가격 전망지수는 117.8로 전국 최고치를 기록했다. 서울 아파트 평균 매매가격 또한 16억 739만 원을 돌파하며 가파른 오름세를 이어가고 있어, 세금 부담 속에서도 '팔기보다 물려주자'는 기조가 확고해진 것으로 풀이된다.
2024~2026년 서울 지역군별 아파트 증여 증가율 추이
서울 권역별 증여 증가율 추이를 비교하면 외곽 지역의 태도 변화가 뚜렷하게 확인된다. 과거 최상급지에 쏠렸던 자산 이전 흐름이 서울 전역으로 확산된 양상을 수치로 확인할 수 있다.
| 구분 | 최상급지 4개 구 | 중상급지 10개 구 | 외곽 11개 구 |
|---|---|---|---|
| 2024년 증여 증가율 | 24.1% | 2.3% | 7.8% |
| 2025년 증여 증가율 | 52.2% | 40.1% | 8.8% |
| 2026년(7월 누적 기준) | 102.0% | 98.2% | 89.3% |
위 표에서 보듯 2024년과 2025년에는 외곽 11개 구의 증가율이 7~8%대에 불과했으나, 2026년 들어 89.3%로 폭증했다. 이는 다주택자 규제와 자산가치 방어 심리가 결합하여 만들어낸 구조적 결과다.
핵심 요약
- 2026년 7월 누적 서울 집합건물 증여 건수는 8,538건으로 2025년 연간 총량을 넘어섰다.
- 5월 다주택자 양도세 중과 재개를 앞두고 4월(2,164건)에 증여 신청이 집중되었다.
- 강남 4구(102.0%)뿐 아니라 중상급지(98.2%), 외곽 11개 구(89.3%)까지 고르게 증가했다.
- 서울 아파트 평균 매매가가 16억 원을 돌파하면서 자산 보유 및 대물림 심리가 강화되었다.
자주하는질문(FAQ)
Q1. 2026년 서울 아파트 증여가 급증한 가장 큰 이유는 무엇인가요?
A1. 다주택자 양도소득세 중과 재개에 따른 세금 회피 목적과 서울 아파트 가격 상승에 대한 기대감이 맞물린 결과다.
Q2. 증여가 가장 몰렸던 시점은 언제인가요?
A2. 양도세 중과 제도가 다시 시행되기 직전인 2026년 4월로, 한 달 동안 2,164건의 증여 등기 신청이 접수되었다.
Q3. 강남 외에 증여가 많았던 대표 지역은 어디인가요?
A3. 4월 기준 양천구 목동이 93건으로 가장 많았으며, 노원구 상계동이 77건, 서초구 방배동이 50건 순이었다.
Q4. 외곽 지역 아파트까지 증여가 늘어난 이유는 무엇인가요?
A4. 서울 주택은 외곽이라도 '인서울' 자산으로서 장기 보유 가치가 높다는 인식이 확산되었기 때문이다.
Q5. 증여 시 세무 처리 시 주의할 점은 무엇인가요?
A5. 취득세 중과 여부, 증여세율, 추후 양도 시 이월과세 적용 여부 등을 사전에 세무 전문가와 철저히 확인해야 한다.
[버튼1|부동산 세무 가이드 및 정책 공고 확인|https://www.molit.go.kr]