2026년 발표된 '8·3 세제개편안'의 여파로 영유아 자녀를 키우며 주거 이전을 계획하던 맞벌이 1주택자들이 거센 후폭풍을 맞고 있다. 정부가 실제 거주하지 않는 비거주 1주택자에 대해 종합부동산세 기본공제를 12억 원에서 9억 원으로 전격 축소하고 양도소득세 장기거주소득공제를 대폭 강화하면서, 육아나 부모 동거를 위해 자택을 전세 주고 다른 지역으로 이사하려는 실수요자들까지 투기성 비거주자로 내몰리고 있기 때문이다. 맞벌이 가구가 처한 세제 제약 실태와 향후 국회 보완 논의를 상세히 분석한다.
8·3 세제개편안 발표와 비거주 1주택자 과세 강화 조치 현황
정부가 2026년 발표한 부동산 세제개편안은 1주택자라 할지라도 실제 거주 여부에 따라 세 부담을 대폭 차등화하도록 설계되었다. 갭투자를 차단하고 실거주자를 보호한다는 명분을 내세웠으나, 실거주 의사가 명확함에도 생애주기적 사유로 입주하지 못하는 실수요 1주택자들의 거주 이전 자유를 제약한다는 반발이 거세다.
실제로 서울 양천구 자가를 전세 주고 영유아 육아 지원을 위해 시댁이 있는 강동구 근처로 이사를 계획했던 맞벌이 워킹맘 A씨의 경우, 집을 새로 사거나 파는 것이 아님에도 자가를 임대하는 순간 '비거주 1주택자'로 분류되어 세금 부담이 폭증하는 상황에 직면했다.
실거주 14억 vs 비거주 9억 종부세 기본공제 및 양도세 변경 수치
개정 세법안에 따르면 종부세와 양도세 모두 실거주 여부에 따른 세액 차이가 대폭 확대된다. 1세대 1주택 종부세 기본공제의 경우 실제 거주하는 주택은 현행 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 상향되지만, 비거주 주택은 9억 원으로 인하된다.
| 구분 | 실거주 1주택자 적용 세제 | 비거주 1주택자 적용 세제 |
|---|---|---|
| 종부세 기본공제액 | 공시가격 14억 원으로 상향 감면 | 공시가격 9억 원으로 공제액 축소 (세 부담 증가) |
| 종부세 세액공제 | 장기 보유 및 거주 합산 공제 유지 | '거주' 중심 우대로 변경되어 보유 공제 축소 |
| 양도소득세 장특공제 | 실거주 연 8% 적용 (장기거주소득공제) | 기존 보유 연 4% 공제 배제, 거주 기간만 인정 |
양도소득세 역시 기존 보유기간 연 4%와 거주기간 연 4%(최대 80%)를 각각 부여하던 장기보유특별공제를 폐지하고, 오직 실제 거주기간에만 연 8%를 적용하는 '장기거주소득공제'로 전환된다. 자가에 살지 않는 1주택자는 보유 기간이 길더라도 양도세 감면 혜택을 거의 받지 못하는 구조다.
육아 사유 미반영과 '타 시·군 이전' 요건에 막힌 실수요 맞벌이 고충
정부가 취학, 전근, 질병 치료, 부모 봉양 등 부득이한 사유로 이주할 경우 최장 3년까지 거주 기간으로 인정해 주는 예외 조항을 마련했으나, 현실의 육아 고충은 빠져 있다. 현행 예외 항목에 맞벌이 부부의 영유아 돌봄이나 육아 지원을 위한 이주는 명시되어 있지 않다.
또한 예외를 인정받으려면 '해당 주택 1년 이상 계속 거주' 조건과 함께 '다른 시·군으로의 주거 이전' 요건을 동시에 충족해야 한다. 서울 양천구에서 강동구로 이동하는 것처럼 동일 광역시·특별시 내 자치구 간 이동은 타 시·군 이전에 해당하지 않아 예외 적용 자체가 불가능하다.
국회 국토위 부작용 지적 및 실수요자 구제를 위한 세법 보완 전망
비거주 1주택자 세제 강화 조치는 집주인의 실거주 전환을 자극해 기존 세입자를 시장으로 몰아내고 전셋값을 올리는 부작용을 야기하고 있다. 국회 국토교통위원회 전체회의에서도 여야 의원들이 비거주 과세 강화가 임대차 시장에 안길 충격과 실수요 피해를 일제히 지적했다.
정부와 국토교통부는 이러한 지적을 수용하여 입법예고 기간 중 접수된 의견을 바탕으로 세제개편안의 예외 요건 보완을 검토 중이다. 부동산 전문가들은 투기 억제라는 정책 목적을 달성하면서도 육아 및 실제 생활권 이동 등 선의의 실수요자가 피해를 보지 않도록 세법 시행령 단계에서 인정 기준을 촘촘히 미세 조정해야 한다고 촉구한다.
핵심 요약
- 8·3 세제개편으로 비거주 1주택자의 종부세 기본공제가 12억에서 9억으로 축소되고 양도세 공제가 축소된다.
- 종부세 실거주 공제(14억)와 비거주 공제(9억)의 격차로 자가를 임대하는 1주택자의 세 부담이 폭증한다.
- 실거주 인정 예외 항목에 '육아 목적 이동'이 빠져 있고 '타 시·군 이전' 요건에 막혀 맞벌이 가구가 피해를 입는다.
- 집주인 실거주 전환으로 세입자가 쫓겨나면서 전월세 시장의 임대료 상승 폭선효과가 가속화되고 있다.
- 국회와 정부는 실수요자 구제를 위해 시행령 개정 단계에서 육아 사유 추가 등 기준 보완을 검토 중이다.
자주하는질문(FAQ)
Q1. 8·3 세제개편안에 따른 비거주 1주택자의 종부세 기본공제액은 얼마인가요?
A1. 실제 거주하는 1주택자의 종부세 기본공제는 공시가격 14억 원으로 상향되지만, 거주하지 않는 비거주 1주택자는 9억 원으로 공제 한도가 축소됩니다.
Q2. 영유아 육아를 위해 부모님 근처로 이사하는 경우 실거주 예외 인정을 받나요?
A2. 현재 개정안의 예외 사유(취학, 전근, 질병, 부모 봉양 등)에는 육아 목적 이주가 명시되어 있지 않아, 현행 기준으로는 예외 인정을 받기 어렵습니다.
Q3. 실거주 예외 요건 중 '타 시·군 이전'의 의미는 무엇인가요?
A3. 부득이한 사유로 이사할 때 행정구역상 다른 시·군으로 거처를 옮겨야 인정되는 조건으로, 서울 시내 자치구 간 이사(예: 양천구→강동구)는 예외 대상에서 제외됩니다.
Q4. 양도소득세 장기보유특별공제는 어떻게 개편되나요?
A4. 기존 보유 연 4%와 거주 연 4% 공제 방식에서 실제 거주기간에만 연 8%를 적용하는 '장기거주소득공제'로 개편되어, 거주하지 않은 기간의 보유 공제가 전면 폐지됩니다.
Q5. 비거주 1주택 과세 강화가 전세 시장에 미치는 부작용은 무엇인가요?
A5. 집주인들이 세금 인상을 피하기 위해 자택으로 실거주 입주하면서 기존 세입자가 쫓겨나 전세 매물이 잠기고 전월세 가격이 폭등하는 악순환이 발생합니다.
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