2026년 발표된 정부의 부동산 세제개편안이 종합부동산세 과세표준 6억원 초과(시세 약 32억원 이상) 초고가 주택을 집중 겨냥하면서 서울 주택시장의 주거 지도에 지각변동이 일어나고 있다. 강남권 초고가 아파트에 대한 보유세 세 부담이 급증하자, 상대적으로 세 부담이 적고 환금성이 뛰어난 마포·용산·성동('마용성') 등 시세 20억~30억원대 준상급지로 매수 문의가 이동하는 '절세형 똘똘한 한 채' 풍선효과가 나타나고 있다.
2026 부동산 세제개편안 개요: 공시가 14억 상향과 시세 32억 마지노선
기획재정부가 발표한 2026년 세제개편안에 따르면 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제액이 기존 공시가격 12억원에서 14억원으로 상향 조정됐다. 이에 따라 시세 기준 약 20억원 이하 아파트는 실제 거주 여부와 관계없이 종합부동산세 과세 대상에서 전격 제외된다.
반면 과세표준 6억원 초과(시세 약 32억원 이상) 구간부터는 세율이 1.3%로 상향 조정되는 등 고가 및 초고가 주택을 대상으로 한 핀셋 과세가 강화된다. 결과적으로 시세 32억원 이하 단지는 보유세 부담이 동결되거나 소폭 감소하는 반면, 이를 초과하는 초고가 주택은 보유세와 양도소득세 전 단계에서 중과세율이 적용되는 과세 구조가 완성됐다.
강남 초고가 단지 보유세 폭등 수치와 마용성 단지 세부담 완화 비교
시책 변경에 따른 시뮬레이션 결과, 강남권 초고가 단지와 마용성 준상급지 단지 간 보유세 격차가 획기적으로 벌어지는 것으로 파악됐다. 공시가격이 동결된다고 가정하더라도 강남 핵심 단지들의 보유세는 내년 수백만원에서 수천만원 이상 급증한다.
| 주요 아파트 단지 및 평형 | 2026년 보유세 | 2027년 예상 보유세 | 세부담 변동률 |
|---|---|---|---|
| 서초구 반포동 반포자이 (84㎡) | 약 1,810만원 | 2,257만원 | 27.0% 폭등 (447만원 증가) |
| 강남구 대치동 래미안대치팰리스 (84㎡) | 약 1,500만원 | 1,855만원 | 23.7% 폭등 (355만원 증가) |
| 용산구 한남동 한남더힐 (235.31㎡) | 7,633만원 | 1억 850만원 | 42.1% 폭등 (내후년 1억 4,870만원) |
| 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 (84㎡) | 416만원 | 411만원 | 소폭 감소 (종부세 감면 효과) |
| 영등포구 당산동 래미안4차 (84㎡) | 과세 대상 포함 | 종부세 대상 제외 | 보유세 11~12% 세부담 감소 |
서초구 반포동 반포자이 전용 84㎡의 경우 내년 보유세가 2,257만원으로 올해보다 27% 늘어나고, 용산구 한남더힐 전용 235㎡는 내년 1억 850만원으로 42% 이상 급증한다. 반면 마포구 마포래미안푸르지오 전용 84㎡는 종부세 공제한도 상향 효과로 보유세가 소폭 감소하며, 영등포구 당산동 래미안4차 등 시세 20억원 이하 주요 단지는 종부세 대상에서 빠져 세 부담이 11% 이상 줄어든다.
'절세형 똘똘한 한 채'로의 갈아타기와 마용성 한강벨트 풍선효과
초고가 주택의 징벌적 세금을 피하려는 자산가와 1주택 실수요자들이 세 부담이 상대적으로 적은 20억~30억원대 한강변 단지로 눈을 돌리고 있다. 세제 중과 위험을 회피하는 동시에 미래 가치를 확보할 수 있는 마포·용산·성동 등 준상급지가 최적의 대체지로 부상했기 때문이다.
현장 중개업소에 따르면 마포래미안푸르지오 등 20억원대 중후반 단지를 중심으로 매수 문의가 가파르게 늘고 있으며, 급매물이 나오는 대로 소진되는 경향이 관찰된다. 과세 기준선인 시세 30억 원에 바짝 다가설 때까지 해당 준상급지 단지들의 매매 가격이 상승 압력을 받는 '절세형 갈아타기' 풍선효과가 심화되고 있다.
전용 85㎡ 이하 중소형 거래 쏠림 현상과 향후 주택시장 전망
세금 부담 완화와 실거주 효율성이 높은 중소형 평형으로의 매수세 쏠림도 뚜렷하다. 한국부동산원 거래규모별 아파트매매 현황에 따르면, 2026년 상반기 서울에서 거래된 아파트 4만 2,186건 중 전용면적 21~85㎡ 이하 초·중소형 거래가 3만 4,440건으로 전체의 81.6%를 차지했다.
부동산 전문가들은 이번 세제개편이 '똘똘한 한 채' 현상을 없애기보다는, 강남 초대형 초고가 단지에 집중되던 수요를 한강변 준상급지 중소형으로 분산·재편시키는 유인책으로 작동하고 있다고 분석한다. 다만 입지 경쟁력과 주거 선호라는 구조적 요인이 결합되어 있는 만큼, 세제 개편에 따른 마용성 중심의 차별화 및 선호 현상은 당분간 지속될 것으로 전망된다.
핵심 요약
- 2026 부동산 세제개편으로 종부세 기본공제가 공시가 14억원(시세 약 20억원)으로 상향됐다.[cite: 25]
- 과세표준 6억원(시세 약 32억원) 초과 초고가 주택에 핀셋 중과세가 적용된다.[cite: 25]
- 반포자이(84㎡) 보유세는 27% 급증하는 반면 마포래미안푸르지오는 보유세가 오히려 감세된다.[cite: 25]
- 초고가 세금 부담을 피하려는 수요가 20억~30억원대 마용성 준상급지로 몰리는 풍선효과가 발생하고 있다.[cite: 25]
- 상반기 서울 아파트 거래의 81.6%가 전용 85㎡ 이하 중소형에 집중되며 절세형 선호가 가속화되고 있다.[cite: 25]
자주하는질문(FAQ)
Q1. 2026년 개정 세법상 종부세를 안 내는 시세 기준은 얼마인가요?
A1. 1세대 1주택자 기준 종부세 기본공제액이 공시가격 14억원으로 상향되어, 시세 기준 약 20억원 이하 아파트는 실제 거주 여부와 관계없이 종부세 과세 대상에서 제외됩니다.[cite: 25]
Q2. 초고가 아파트 종부세 중과세율이 적용되는 시세 마지노선은 얼마인가요?
A2. 종부세 과세표준 6억원 초과 구간부터 핀셋 과세가 적용되며, 이는 시세 기준 약 32억원 이상인 아파트 단지에 해당합니다.[cite: 25]
Q3. 마포·용산·성동('마용성') 지역에 매수 문의가 쏠리는 이유는 무엇인가요?
A3. 강남 32억원 이상 초고가 단지는 보유세 및 양도세 부담이 급증한 반면, 마용성 20억원대 단지는 세 부담이 적고 환금성이 높아 '절세형 똘똘한 한 채' 대안으로 부상했기 때문입니다.[cite: 25]
Q4. 강남 주요 단지와 마포 주요 단지의 보유세 변화 차이는 어느 정도인가요?
A4. 반포자이 84㎡ 보유세는 내년 2,257만원으로 27% 폭등하지만, 마포래미안푸르지오 84㎡ 보유세는 411만원 수준으로 소폭 감소합니다.[cite: 25]
Q5. 서울 아파트 매매 거래 중 중소형 평형 비중은 얼마나 되나요?
A5. 2026년 상반기 서울 아파트 전체 거래량 중 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트 거래 비중이 81.6%(3만 4,440건)를 기록하며 절대적인 쏠림을 보였습니다.[cite: 25]
[버튼2|국토교통부 실거래가 공개시스템 확인하기|https://rt.molit.go.kr]참고 출처
- 뉴시스 (강남 대신 마용성 30억 이하 절세형 똘똘한 한 채 풍선효과 보도, 2026-08-10)[cite: 25]
- 한국부동산원 거래규모별 아파트매매거래현황 DB (2026-08)[cite: 25]
- 국토교통부 실거래가 공개시스템 (2026-08)[cite: 25]