최근 40억원대 서울 핵심지 아파트를 보유한 고가 1주택자들 사이에서 집을 임대 주지 않고 아예 비워두는 기이한 현상이 벌어지고 있다.
실거주 여부에 따른 종합부동산세 및 양도소득세 공제 차이와 과세 당국의 실질과세 검증 리스크를 현장 세무 상담 사례를 바탕으로 분석한다.
[버튼1|부동산 세제개편 현장 기사 보기|https://n.news.naver.com/article/015/0005320327?lfrom=kakao]세제개편안 발표 후 강남 집주인이 공실을 선택한 배경
서울 노른자 땅의 고가 아파트 집주인들이 전월세를 놓지 않고 빈집으로 방치하는 이유는 비거주 판정에 따른 징벌적 세금을 피하기 위함이다. 은퇴 후 지방 소도시로 이주하려던 집주인들이 서울 집을 임대할 경우 '비거주 1주택자'로 분류되어 보유세와 양도세 부담이 급증하기 때문이다.
실제로 서울 핵심지 40억 아파트를 보유한 한 은퇴 예정자는 지방에 얻은 임차 주택에 전입신고를 하지 않고, 서울 아파트에 주민등록을 둔 채 공실로 비워두는 편법을 택했다. 세입자를 들여 비거주자로 분류되는 것보다 공실로 두고 실거주 요건을 인정받는 것이 수천만원에서 수억원의 세금을 아끼는 결과로 나타났기 때문이다.
실거주 여부에 따른 종부세 및 장기보유특별공제 차이
발표된 세제개편안은 실거주를 하지 않는 1주택자에 대한 세제 혜택을 크게 축소하는 내용을 담고 있다. 종부세 기본공제의 경우 실거주 1주택자는 현행 12억원에서 14억원으로 확대되지만, 비거주 1주택자는 9억원으로 축소 적용된다.
양도소득세의 핵심인 장기보유특별공제 역시 크게 개편된다. 기존에는 10년 이상 보유·거주 시 보유 40%와 거주 40%를 합산해 최대 80% 공제를 제공했으나, 개편안은 보유 전용 공제를 폐지하고 실제 거주한 기간에 대해서만 연 8%(최대 80%)를 공제한다. 이에 따라 반포자이 84㎡ 보유세의 경우 비거주 시 실거주 대비 연간 550만원 이상의 세금을 더 부담해야 하는 격차가 발생한다.
위장전입형 공실 절세에 대한 국세청 실질과세 검증 위험
세무 전문가들은 주민등록만 두고 실제 거주하지 않는 '위장전입형 공실 절세'가 과세 당국의 세무조사 표적이 될 수 있다고 경고한다. 국세의 경우 서류상 등재 현황이 아닌 실제 거주 사실을 기준으로 과세하는 '실질과세 원칙'이 적용되기 때문이다.
재산세나 종부세 부과 단계에서는 서류상 검증에 그칠 수 있으나, 양도차익이 발생하는 양도소득세 검증 시 국세청은 매우 촘촘한 조사망을 가동한다. 실제 거주 여부를 가리기 위해 신용카드 결제 지역 내역, 대중교통 이용 기록, 인터넷 IP 접속 기록 및 전동력 사용량까지 면밀히 검증하므로, 적발 시 감면된 세금 추징과 함께 무거운 가산세가 부과될 수 있다.
1주택자 실거주 여부별 세제 혜택 비교
| 구분 | 실거주 1주택자 | 비거주 1주택자 |
|---|---|---|
| 종부세 기본공제 | 14억원으로 확대 | 9억원으로 축소 |
| 장기보유특별공제 | 거주 기간 연 8% (최대 80%) | 보유 전용 공제 폐지 (혜택 없음) |
| 과세 검증 방식 | 실질과세 원칙 적용 | 카드 내역·IP 기록 등 실거주 조사 |
| 위반 시 리스크 | 해당 없음 | 세금 추징 및 탈세 가산세 부과 |
핵심 요약
- 실거주 강화 세제개편안으로 인해 서울 고가 아파트를 공실로 비워두는 기이한 절세법이 등장했다.
- 비거주 1주택자는 종부세 공제 축소(14억→9억) 및 양도세 장기보유특별공제 혜택 상실로 수천만원의 세금이 추가된다.
- 지방 이주 시 전입신고를 하지 않고 서울 아파트의 주민등록만 유지하는 행위는 탈세에 해당한다.
- 국세청은 양도세 검증 시 카드 결제 내역과 IP 접속 기록 등을 조사하므로 적발 시 중가산세 위험이 크다.
자주하는질문(FAQ)
Q1. 서울 아파트를 비워두고 주소만 유지하면 실거주로 인정받나요?
A1. 서류상 주민등록이 되어 있더라도 실제 거주하지 않았다면 실질과세 원칙에 따라 실거주로 인정받지 못합니다.
Q2. 세제개편 후 비거주 1주택자의 종부세 공제액은 얼마인가요?
A2. 개편안에 따르면 실거주 1주택자는 14억원까지 공제되지만, 비거주 1주택자는 9억원으로 축소됩니다.
Q3. 거주하지 않고 보유만 한 기간도 장기보유특별공제가 되나요?
A3. 아니오. 개편안에서는 보유 전용 공제가 폐지되고 오직 실제 거주한 기간에 대해서만 연 8% 공제가 적용됩니다.
Q4. 국세청은 실제 거주 여부를 어떻게 조사하나요?
A4. 주민등록 외에도 신용카드 사용 지역, 인터넷 IP 접속 기록, 수도·전기 사용량 등을 종합적으로 검증합니다.
Q5. 위장전입으로 적발되면 어떤 불이익을 받나요?
A5. 감면받은 보유세 및 양도세 원금 추징은 물론, 무거운 과소신고 및 납부지연 가산세가 부과됩니다.
[버튼1|부동산 세제개편 및 세금 시뮬레이션 상세 보기|https://n.news.naver.com/article/015/0005320327?lfrom=kakao]