그동안 보유세 경감을 위한 대표적인 절세 수단으로 활용되어 온 '부부 공동명의'가 정부의 2026년 세제개편안 발표 이후 거주 여부에 따라 세금 폭탄을 맞을 위험에 처했다. 개정안이 1주택자라도 실제 거주하지 않는 비거주 주택에 대해 과세를 대폭 강화하는 구조로 변경되었기 때문이다. 특히 비거주 1주택 부부 공동명의의 경우 기본공제 한도가 대폭 축소되면서 보유세가 2배 가깝게 폭등하는 사례가 확인되고 있다.
2026 세제개편안 개요: 비거주 1주택 공동명의 기본공제 대폭 축소
정부가 발표한 2026년 세제개편안의 핵심 골자는 1주택자라 할지라도 해당 주택에 직접 거주하지 않을 경우 보유세와 양도소득세 혜택을 크게 줄이는 것이다. 이번 개편안은 부부 공동명의로 보유한 1주택에도 예외 없이 적용된다.
기존에는 공동명의 1주택자가 개별과세를 선택할 경우 실거주 여부와 관계없이 부부 각 9억원씩, 총 18억원의 기본공제를 받았다. 그러나 개정안이 원안대로 시행되면 비거주 공동명의의 개별과세 공제한도는 부부 각 4억원씩, 총 8억원으로 급감한다. 1주택 특례를 신청하더라도 기본공제가 기존 12억원에서 9억원으로 축소된다. 결과적으로 실거주하는 공동명의 1주택자(합산 18억원 공제)와 비거주 공동명의 1주택자(합산 8억원 공제) 간 기본공제 격차가 무려 10억원까지 벌어지게 된다.
반포자이 전용 84㎡ 보유세 시뮬레이션: 1,171만원에서 2,183만원 폭등
시뮬레이션 분석에 따르면 서울 서초구 반포동 반포자이 전용면적 84㎡(부부 지분 50:50)를 소유한 비거주 공동명의 가계의 보유세는 1년 만에 86%나 폭증한다. 세액 공제가 없다고 가정하고 내년 공시가격 상승률을 시뮬레이션한 수치다.
| 구분 | 2026년 보유세 | 2027년 예상 보유세 | 증가액 및 인상률 |
|---|---|---|---|
| 거주 부부 공동명의 (개별과세) | 1,171만원 | 1,744만원 | 573만원 인상 (약 48.9%↑) |
| 비거주 부부 공동명의 (개별과세) | 1,171만원 | 2,183만원 | 1,012만원 폭등 (약 86.4%↑) |
동일한 반포자이 전용 84㎡ 주택이라도 부부가 실제 거주하는 경우에는 2026년 1,171만원에서 2027년 1,744만원으로 증가하지만, 거주하지 않는 비거주 공동명의의 경우 2027년 보유세가 2,183만원으로 급증한다. 실거주 여부 하나만으로 연간 납부해야 할 보유세가 439만원 이상 차이 나게 되는 셈이다.
개별과세 vs 1주택 특례: 비거주 공동명의의 불리해진 과세 구조
비거주 1주택 공동명의 소유자는 개별과세와 1주택 특례 중 어느 과세 방식을 선택하더라도 세 부담 급증을 피하기 어렵다. 개별과세를 고수할 경우 합산 공제액이 8억원으로 무려 10억원이 줄어들어 고율의 과세표준 구간에 진입하게 된다.
그렇다고 1세대 1주택 특례를 신청하더라도 비거주자 적용 공제한도가 9억원으로 제한된다. 세법 전문가들은 비거주 1주택 부부 공동명의에 대해 정부가 다주택자에 준하는 수준의 과세 칼날을 대면서 과세 체계상의 실질적 절세 효용이 사실상 상실되었다고 평가한다.
실거주 입주 전환과 전월세 시장에 미치는 시장 파장
수천만원 단위의 보유세 폭탄을 맞게 된 비거주 1주택자들이 세 부담을 낮추기 위해 기존 임차인을 내보내고 직접 입주하려는 움직임이 가시화되고 있다. 보유세 감면과 양도세 장기보유특별공제 거주 요건을 충족하기 위한 선제적 실거주 전환이다.
이로 인해 전세나 월세로 공급되던 임대차 물량이 시장에서 급격히 거두어지는 매물 잠김 현상이 심화되고 있다. 집주인들이 인상된 보유세 비용을 충당하기 위해 반전세 보증금을 낮추고 월세를 대폭 올려 부과하면서, 결과적으로 정부의 비거주 과세 강화가 전월세 가격 상승과 세 부담의 임차인 전가라는 부작용으로 이어질 수 있다는 지적이 나온다.
핵심 요약
- 2026 세제개편안 시행 시 비거주 1주택 부부 공동명의의 보유세 부담이 대폭 증가한다.
- 비거주 공동명의 개별과세 시 부부 합산 기본공제가 기존 18억원에서 8억원으로 10억원 축소된다.
- 반포자이 전용 84㎡ 기준 비거주 공동명의 보유세는 1,171만원에서 2,183만원으로 86% 폭등한다.
- 절세 수단이었던 공동명의가 비거주 시 다주택자 수준의 과세 구조로 전환되는 결과를 초래했다.
- 세금 부담을 피하려는 집주인들의 실거주 입주 전환으로 전월세 매물 감소와 월세가 상승이 우려된다.
자주하는질문(FAQ)
Q1. 부부 공동명의 1주택자의 세제개편 후 기본공제액은 어떻게 바뀌나요?
A1. 거주 공동명의 시 개별과세 합산 18억원 공제가 유지되지만, 비거주 공동명의 시 개별과세 합산 공제액이 기존 18억원에서 8억원(부부 각 4억원)으로 축소됩니다.
Q2. 비거주 1주택 부부 공동명의가 1주택 특례를 신청하면 공제액이 얼마인가요?
A2. 비거주 1주택자의 경우 1주택 특례를 신청하더라도 기본공제 한도가 9억원으로 축소 적용됩니다.
Q3. 반포자이 84㎡ 기준 실거주 여부에 따른 보유세 차이는 얼마나 되나요?
A3. 2027년 예상 보유세 기준 거주 공동명의는 1,744만원인 반면, 비거주 공동명의는 2,183만원으로 약 439만원의 세금 차이가 발생합니다.
Q4. 비거주 부부 공동명의 주택의 세 부담을 줄일 수 있는 방법은 무엇인가요?
A4. 부부 중 일부 또는 세대 전체가 해당 주택으로 실제 입주하여 거주 요건을 충족하거나, 개정 세법 시행 전 자산 구조를 재편하는 전략이 필요합니다.
Q5. 비거주 1주택 과세 강화가 임대차 시장에 미치는 영향은 무엇인가요?
A5. 집주인들이 실거주 요건을 채우기 위해 전세 매물을 거두어들이면서 전세난이 가중되고, 증가한 보유세가 월세 인상을 통해 임차인에게 전가될 수 있습니다.
[버튼2|국토교통부 실거래가 공개시스템 확인하기|https://rt.molit.go.kr]참고 출처
- 파이낸셜뉴스 (비거주 1주택 공동명의 세제개편 영향 및 반포자이 시뮬레이션 보도, 2026-08-09)[cite: 16]
- 국세청 종합부동산세 법령 및 과세 세부 기준 DB (2026-08)[cite: 16]
- 국토교통부 실거래가 공개시스템 (2026-08)[cite: 16]