정부가 2026년 말 종료 예정이던 토지거래허가구역 내 주택의 '실거주 의무 유예' 특례를 연장하는 방안을 전격 검토하고 나섰다. 다주택자 양도소득세 한시 완화 등으로 시장에 주택 매물 출회를 유도하고 있으나, 토지거래허가제 규제로 인해 임대차 계약이 남은 주택의 거래가 가로막히는 '정책 엇박자'가 발생하고 있기 때문이다. 세입자를 낀 아파트의 거래 문턱을 낮추기 위해 정부가 준비 중인 토허제 보완책과 향후 부동산 시장 파장을 상세히 분석한다.
토지거래허가구역 실거주 의무 유예 연장 추진 배경
재정경제부와 국토교통부 등 관계부처는 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택에 대한 실거주 의무 유예 기한을 연장하는 방안을 조율 중이다. 현행 부동산 거래신고법 시행령에 따르면 토지거래허가구역 내 주택을 매수한 사람은 허가 후 4개월 이내에 입주하여 2년간 의무적으로 거주해야 한다.
다만 정부는 세입자가 거주 중인 주택을 무주택자가 매수할 경우 임대차 계약의 최초 종료일까지 실거주를 유예해 주는 특례를 운영해 왔다. 이 특례 신청 시한이 2026년 12월 31일로 다가옴에 따라, 특례가 종료될 경우 내년부터 세입자가 있는 주택은 실질적으로 매매가 불가능해질 것이라는 우려가 제기되었다.
양도세 완화와 토허제 4개월 입주 규제의 정책 엇박자
정부가 추진 중인 세제 개편안과의 정책적 불일치를 해소하는 것이 이번 유예 연장의 핵심 목적이다. 세법 개정안에는 다주택자 양도세 중과세를 2년간 한시적으로 완화하고, 매입임대 아파트에 대한 세제 혜택을 단계적으로 폐지해 시장에 보유 주택을 매도로 내놓도록 유도하는 내용이 담겨 있다.
| 구분 | 현행 토지거래허가제 규정 | 개정 추진 완화안 (검토 중) |
|---|---|---|
| 실거주 의무 입주 기한 | 허가 후 4개월 이내 입주 및 2년 거주 | 세입자 임대차 계약 최초 종료일까지 유예 연장 |
| 특례 신청 시한 | 2026년 12월 31일 허가 신청분까지 | 2027년 이후로 신청 기한 추가 연장 검토 |
| 임대 주택 인정 기준일 | 2026년 5월 12일 기준 임대 중 주택 | 임대 기준일 최신화로 거래 가능 매물 확대 |
양도세 부담을 줄여주더라도 토지거래허가구역 내 4개월 입주 의무가 유지되면, 세입자가 거주 중인 주택은 집주인이 내놓아도 매수자를 찾을 수 없다. 이형일 재정경제부 1차관 역시 정부 방송을 통해 매도 불편을 해소하기 위한 실거주 의무 유예 추가 확대를 수립 중이라고 공식 확인했다.
임대 기준일 갱신 검토와 갭투자 우려 속 당국 고심
정부는 유예 기한 연장과 더불어 2026년 5월 12일로 설정되어 있던 '임대 주택 기준일'을 최신 날짜로 갱신하는 방안도 막판 조율하고 있다. 기준일이 최신화되면 최근 신규 임대차 계약이 체결된 주택까지 유예 대상에 포함되어 거래 가능 매물 범위가 넓어지게 된다.
다만 특례 요건이 지나치게 완화될 경우 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자' 등 투기 수요를 다시 자극할 수 있다는 점이 당국의 고심거리다. 국토교통부는 매물 출회 유도라는 정책 효과를 살리면서도 갭투자 악용을 차단할 수 있는 미세 조정안을 서둘러 확정할 방침이다.
세법 개정 후속 대책과 향후 주택 공급·금융 일정
토허제 유예 연장과 함께 종합부동산세 및 양도소득세(장기거주소득공제)의 비거주 예외 사유를 시행령으로 구체화하는 작업도 속도를 내고 있다. 직장 이전, 질병 치료, 부모 봉양 등 불가피한 사유로 비거주하는 1주택자의 세 부담을 완화하는 구체적 요건이 신설될 예정이다.
정부는 8월 중 토허제 유예 연장안을 포함한 부동산 세법 후속 보완책을 발표할 예정이다. 이어 무주택자와 청년층을 위한 주택 금융 지원 대책 및 수도권 주택 공급 가속화 방안도 조만간 공개하여 부동산 시장 안정에 총력을 다할 계획이다.
핵심 요약
- 2026년 말 마감 예정인 토지거래허가구역 내 세입자 낀 주택의 실거주 유예 연장이 추진된다.
- 양도세 한시 완화 정책과 토허제의 4개월 내 입주 의무 간 '정책 엇박자'를 해소하기 위한 조치다.
- 임대 주택 인정 기준일(기존 2026년 5월 12일)을 최신화하여 매도 가능 매물 범위를 확대하는 방안이 검토된다.
- 갭투자 투기 수요 자극을 막기 위해 정부는 유예 적용 세부 조건을 미세 조율하고 있다.
- 종부세·양도세 비거주 예외 시행령 정비와 함께 수도권 주택 공급 및 대출 금융 대책이 조만간 발표된다.
자주하는질문(FAQ)
Q1. 토지거래허가구역 내 주택을 매수하면 원래 언제 입주해야 하나요?
A1. 토지거래허가를 받은 날로부터 4개월 이내에 입주하여 2년간 실제로 거주해야 하는 것이 원칙입니다.
Q2. 현재 운영 중인 세입자 낀 주택의 실거주 유예 특례 내용은 무엇인가요?
A2. 무주택자가 임대 중인 주택을 매수할 경우, 기존 세입자의 임대차 계약 최초 만료일까지 실거주 입주를 유예해 주는 제도입니다.
Q3. 토허제 실거주 유예 기한을 연장하려는 이유는 무엇인가요?
A3. 다주택자 양도세 중과 완화로 매물을 유도하고 있으나, 4개월 입주 규제로 전세 낀 주택 거래가 막혀 정책 효과가 떨어지는 것을 막기 위함입니다.
Q4. 임대 기준일이 최신화되면 어떤 변화가 생기나요?
A4. 기존 2026년 5월 12일 이후 신규 임대차 계약이 체결된 주택도 실거주 유예 대상에 포함되어 거래 가능한 매물이 늘어나게 됩니다.
Q5. 정부의 부동산 세법 후속 대책 발표 일정은 언제인가요?
A5. 이르면 8월 중 토허제 실거주 유예 연장안과 종부세·양도세 시행령 예외 조항 및 금융 대책이 차례로 발표될 예정입니다.
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