2026년 8월 3일 발표된 정부의 부동산 세제개편안 여파로 강남 주택시장이 심각한 혼란에 빠졌다. 보유세 감면 조건과 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 기준이 단순 보유에서 실제 거주 기간 일원화로 전면 개편되면서, 세 부담을 피하려는 집주인들이 기습적으로 세입자에게 실거주 입주를 통보하고 나섰기 때문이다. 이로 인해 서울 아파트 매물이 급증함과 동시에 임대차 시장에서는 전세 매물이 회수되고 월세가가 상향 조정되는 연쇄 파장이 확산하고 있다.
세제개편안 발표 직후 서울 아파트 매물 2,000건 폭증 현황
세제개편안 공개 이후 급증한 보유세와 양도세 부담을 회피하기 위한 급매물이 나오면서 서울 아파트 매물 수량이 가파르게 증가했다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실의 조사 결과에 따르면, 세제개편안이 발표된 8월 3일 6만 409건이던 서울 아파트 매물은 8월 9일 기준 6만 2,516건으로 불과 6일 만에 2,107건(3.4%)이나 급증했다.
지역별로는 고가 주택이 밀집한 서초구가 7,630건에서 8,098건으로 6.1% 늘어나 가장 높은 매물 증가율을 기록했으며, 강남구 역시 9,453건에서 9,934건으로 5.0% 급증했다. 이어 영등포구(4.7%), 용산구(4.5%), 광진구(4.2%) 순으로 매물이 일제히 늘어나는 양상을 보였다.
매수 실종과 고가주택 1주택자의 보유세·양도세 혼란
급매물이 출회되고 있음에도 불구하고 시중 주택담보대출 규제와 막대한 보유세 우려로 인해 실제 거래를 체결할 매수세는 완전히 자취를 감췄다. 현장 중개업소들에 따르면 압구정 현대아파트 등 주요 재건축 단지에서 시세보다 수억원 낮춘 급매물이 등장했으나, 매수 문의 자체가 끊겨 적정 매도 가격조차 가늠하기 힘든 정체 상황이다.
| 구분 | 세제개편안 발표 후 주요 수치 및 특징 | 시장 파장 |
|---|---|---|
| 서울 전체 매물 변동 | 60,409건 → 62,516건 (2,107건, 3.4% 증가) | 세 부담 우려로 강남·용산 중심 급매 출회 |
| 자치구별 매물 증가율 | 서초구 6.1%↑, 강남구 5.0%↑, 영등포구 4.7%↑ | 고가주택 밀집 지역 매물 누적 심화 |
| 전월세 시장 파장 | 신축 전세 매물 거두어들이기, 호가 상승 | 실거주 충족 입주 및 보유세 임차인 전가 |
특히 20~30년 전 실거주 목적으로 소형 아파트를 매수해 오랜 기간 1주택을 유지해 온 고령의 실거주자들조차 장기보유특별공제 한도가 10억원으로 제한되고 보유세가 급증하자 극심한 혼란을 토로하고 있다. 사놓고 거주하지 않은 비거주 1주택자의 경우 세금 폭탄을 피하기 위한 대응책 마련에 비상이 걸렸다.
실거주 요건 충족을 위한 전세 회수와 임차인 계약갱신 거절
비거주 1주택자들이 종부세 감면과 양도세 장특공제 혜택을 챙기기 위해 직접 입주로 방향을 선회하면서 기존 임차인과의 마찰이 격화되고 있다. 개정 세법상 실거주 기간을 채우지 못하면 세액 감면 혜택이 대폭 축소되기 때문이다.
이에 따라 집주인들이 계약 만료를 앞둔 임차인에게 실거주 의사를 통보하고 계약갱신청구권 행사를 정당하게 거절하는 사례가 강남권은 물론 강북 주요 지역으로까지 급속히 확산하고 있다. 옥수동, 상계동 등에서도 비거주 집주인들이 양도세 비과세 및 거주 공제를 받기 위해 재입주를 준비하면서 전세 물량이 시장에서 급격히 자취를 감추고 있다.
반포·송파 전월세 호가 급등과 보유세 임차인 전가 우려
신축 입주 아파트 단지에서 전세 매물이 회수되고 집주인들이 세금 부담을 월세로 돌리면서 전월세 가격이 역으로 급등하는 부작용이 속출하고 있다. 이달 입주를 시작한 서초구 반포동 래미안 트리니원(2,091가구)에서는 잔금 마련을 위해 전세를 놓으려던 집주인들이 무리해서라도 실입주하겠다며 전세 매물을 거두어들이는 현상이 나타났다.
매물 감소 영향으로 반포동 래미안 원베일리 전용 84㎡ 전셋값 호가는 24억~25억원으로 올랐으며, 잠실 및 대치 일대에서는 반전세를 보증금 축소·월세 증액으로 전환하려는 집주인들의 요구가 늘고 있다. 결과적으로 정부의 징벌적 보유세 인상이 임대인의 실거주 입주를 자극해 전세난을 유발하고, 증가한 세금이 월세 인상을 통해 임차인에게 전가되는 양상이 뚜렷해지고 있다.
핵심 요약
- 2026년 8월 세제개편안 발표 후 6일 만에 서울 아파트 매물이 2,107건(3.4%) 급증했다.
- 서초구(6.1%)와 강남구(5.0%) 등 고가주택 밀집 지역을 중심으로 급매물이 나왔으나 매수세는 실종됐다.
- 종부세 감면과 양도세 장특공 거주 요건을 채우기 위해 비거주 집주인들이 직접 입주를 결정하고 있다.
- 임대인의 실거주 전환으로 세입자의 계약갱신청구권이 거절되고 전세 매물이 대거 회수되고 있다.
- 반포 등 신축 단지 전세 호가가 상승하고 월세 전환이 늘면서 보유세 부담이 임차인에게 전가되는 양상이다.
자주하는질문(FAQ)
Q1. 세제개편안 발표 후 서울 아파트 매물이 급증한 이유는 무엇인가요?
A1. 비거주 1주택 및 고가주택 보유세 인상과 양도세 장기보유특별공제 축소 우려로 매도 희망자들이 급매물을 내놓았기 때문입니다.
Q2. 집주인이 실거주하겠다며 재계약을 거부할 수 있나요?
A2. 네, 주택임대차보호법상 임대인 및 직계존비속의 실제 거주 목적 입주는 세입자의 계약갱신청구권을 정당하게 거절할 수 있는 사유입니다.
Q3. 래미안 트리니원 등 신축 아파트 전세 시장에 나타난 변화는 무엇인가요?
A3. 보유세 및 양도세 감면을 받기 위해 집주인들이 전세 매물을 거둬들이고 직접 입주로 변경하면서 전세 물량이 감소하고 호가가 상승했습니다.
Q4. 장기보유특별공제(장특공제) 변경이 실거주자에게 미치는 영향은 무엇인가요?
A4. 보유 기간 공제가 줄어들고 거주 기간 중심으로 개편되면서, 오랫동안 집을 사두고 거주하지 않은 비거주 1주택자의 양도세 부담이 커지게 되었습니다.
Q5. 늘어난 보유세가 임차인에게 전가되는 방식은 어떤 형태인가요?
A5. 집주인들이 전세 보증금을 낮추고 월세를 대폭 올리는 반전세·월세 전환을 추진하여 매달 세금 인상분 이상의 월세를 임차인에게 부과하는 방식입니다.
[버튼2|국토교통부 실거래가 공개시스템 확인하기|https://rt.molit.go.kr]참고 출처
- 연합뉴스 (세제개편안 후폭풍 강남 주택시장 매물 급증 및 전세 회수 현장 보도, 2026-08-09)[cite: 14]
- 한국부동산원 주택가격동향 및 전월세 통계 DB (2026-08)[cite: 14]
- 국토교통부 실거래가 공개시스템 (2026-08)[cite: 14]