정부의 8·3 세제 개편안 발표 이후 서울 강남권 초고가 아파트 시장에서 호가를 10억 원 이상 대폭 낮춘 급매물이 쏟아져 나오고 있다. 압구정 신현대와 반포 래미안 퍼스티지 등 대표 대장 단지들의 매물이 급증하면서, 한국부동산원 집계 기준 서초구(-0.09%)와 강남구(-0.05%) 아파트 매매가격은 2주 연속 하락 폭을 키웠다.
[버튼1|한국부동산원 주간 아파트 가격동향 확인|https://www.reb.or.kr]
압구정 신현대 래미안퍼스티지 호가 10억~21억 급락 현황
강남권 핵심 초고가 단지에서 최고가 대비 수십억 원 낮아진 가격의 급매물이 등장했다. 강남구 압구정동 신현대 전용 170㎡는 최고가 99억 원, 지난 7월 거래가인 91억 5000만 원보다 13억 원 이상 낮은 78억 원에 최저 호가 매물이 등록되었다. 최고가 대비 21억 원이 급락한 셈이다.
서초구 반포동 래미안 퍼스티지 전용 84㎡ 역시 최고가 57억 5000만 원 및 최근 실거래가 54억 5000만 원 대비 10억 원 낮아진 44억 5000만 원에 급매물이 나왔다. 대치동 한보미도맨션 전용 159㎡ 또한 최고가 대비 8억 5000만 원 하락한 47억 원에 매물 등록이 이어지고 있으나 매수자 관망세로 거래 체결은 극히 드물다.
| 단지명 | 전용 면적 | 이전 최고가 / 거래가 | 최근 등록 급매가 | 하락폭 |
|---|---|---|---|---|
| 압구정 신현대 | 170㎡ | 99억 원 (최고가) | 78억 원 | 21억 원 하락 |
| 반포 래미안 퍼스티지 | 84㎡ | 57억 5000만 원 | 44억 5000만 원 | 13억 원 하락 |
| 대치 한보미도맨션 | 159㎡ | 55억 5000만 원 | 47억 원 | 8.5억 원 하락 |
| 신반포2차 | 68㎡ | 61억 5000만 원 | 48억 5000만 원 | 13억 원 하락 |
장기보유특별공제 축소와 종부세 중과가 부른 강남권 매물 급증
세제 개편안에 담긴 장기보유특별공제 축소와 종부세율 인상이 다주택자와 장기 보유 1주택자를 압박하고 있다. 정부 개편안에 따르면 1주택자 장특공제 혜택 한도가 2028년 20억 원, 2029년부터는 10억 원으로 대폭 줄어든다. 수십억 원의 양도차익을 보유한 1주택 집주인들이 수억 원대의 세금 인상을 피하고자 선제적 매도에 나선 것이다.
부동산 정보 플랫폼 아실에 따르면 강남 3구 아파트 매물은 2만 4504건으로 세제 개편안 발표 직전인 8월 3일(2만 2182건) 대비 10.5%(2322건) 급증했다. 이 증가분은 같은 기간 서울 전체 매물 증가량(4843건)의 절반에 육박하며, 강남구에서만 매물이 1041건(11.0%) 늘어났다.
신반포2차 등 재건축 조합원 지위 양도 제한 전 매도 러시
사업시행계획 인가를 앞둔 핵심 재건축 추진 단지에서는 조합원 지위 양도 제한 전 탈출 매물이 집중되고 있다. 서초구 신반포2차 전용 68㎡는 지난달 56억 2000만 원에서 7억 7000만 원 내린 48억 5000만 원에 최저 호가가 형성되었다.
재건축 단지는 주거 여건상 실거주하지 않는 비거주 1주택자 비중이 높다. 사업시행인가 이후 조합원 지위 양도가 전면 금지되기 전에 자산을 현금화하려는 움직임이 신반포4차와 압구정2구역 등 주요 정비사업 구역 전반으로 확산되고 있다.
강남 약세 속 성북 서대문 경기권 중저가 아파트 풍선효과
강남 3구의 가격 하락에도 불구하고 서울 전체 아파트값은 0.22% 상승하며 오름폭을 키웠다. 세제 개편안의 타깃에서 벗어난 중저가 밀집 지역으로 실수요가 쏠리는 풍선효과가 발생했기 때문이다.
성북구는 한 주 만에 0.45% 급등하며 올해 누적 상승률 11.83%를 기록했고 서대문구(0.44%), 중랑구(0.44%), 강북구(0.41%) 등도 가파른 상승세를 나타냈다. 경기도 역시 성남 중원구(0.50%), 수원 권선구(0.47%), 광명시(0.47%), 화성 병점(0.46%) 등 교통 호재가 있는 중저가 주거지를 중심으로 매수세가 집중되었다.
핵심 요약
- 압구정 신현대 78억(최고가 대비 21억 하락), 반포 래미안퍼스티지 44.5억 등 초고가 급매 출회
- 8월 3주 한국부동산원 기준 서초구(-0.09%), 강남구(-0.05%) 2주 연속 하락세 심화
- 2028~2029년 장기보유특별공제 축소(10억 한도) 및 종부세 인상 전 절세 매물 쏟아짐
- 강남 3구 매물 10.5%(2322건) 급증, 서울 전체 증가분의 약 48% 차지
- 강남 약세 속 성북(0.45%), 서대문(0.44%), 성남 중원(0.50%) 등 중저가 단지는 풍선효과로 급등
자주하는질문(FAQ)
Q1. 압구정 신현대 급매물은 이전 최고가 대비 얼마나 떨어졌는가?
A1. 전용 170㎡ 기준 최고가인 99억 원 대비 21억 원, 직전 7월 실거래가(91억 5000만 원) 대비 13억 5000만 원 낮아진 78억 원에 최저 호가가 등록되었다.
Q2. 강남 집주인들이 가격을 크게 낮춰 집을 파는 이유는 무엇인가?
A2. 8·3 세제 개편안으로 인한 초고가 주택 종부세 인상과 2028년부터 적용되는 장기보유특별공제 한도 축소(최종 10억 원)로 인한 세금 폭탄을 피하기 위해서다.
Q3. 재건축 단지에서 급매가 더 빠르게 나오는 이유는?
A3. 사업시행인가 이후에는 조합원 지위 양도가 제한되므로, 비거주 집주인들이 지위 양도가 가능한 시점에 서둘러 자산을 정리하려 하기 때문이다.
Q4. 세제 개편안 발표 후 강남 3구 아파트 매물은 얼마나 늘었는가?
A4. 아실 통계 기준 8월 3일 2만 2182건에서 2만 4504건으로 보름여 만에 10.5%(2322건) 증가했다.
Q5. 서울 중저가 아파트 가격은 왜 계속 오르고 있는가?
A5. 20억 원 이하 중저가 아파트는 세제 중과 대상에서 제외되어 규제 부담이 덜하고, 실거주 갈아타기 수요가 지속적으로 유입되고 있기 때문이다.
[버튼1|국토부 실거래가 공개시스템 바로가기|https://rt.molit.go.kr]