정부가 실거주 1주택자에 대한 혜택을 늘리고 비거주 주택자에 대한 과세를 강화하는 세제개편안을 내놓으면서 서울 임대차 시장이 급격히 냉각되고 있다.
실거주 중심 세제개편의 핵심 내용과 이로 인해 발생하는 서울 아파트 전세 매물 감소 및 전셋값 상승 수치를 현장 데이터를 통해 분석한다.
[버튼1|부동산 세제개편 현장 기사 보기|https://n.news.naver.com/article/003/0014124288?lfrom=kakao]실거주 세제개편안 발표 후 집주인이 임대를 포기하는 이유
집주인들이 전월세 임대를 포기하고 직접 입주를 선택하는 가장 큰 원인은 거주 여부에 따라 벌어지는 막대한 세금 차이 때문이다. 정부의 세제개편안에 따르면 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제액은 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 상향되지만, 비거주 1주택자는 9억 원으로 대폭 축소된다.
공정시장가액비율 역시 내년 70%로 인상될 예정이어서 비거주 상태로 주택을 임대하는 집주인의 보유세 부담이 눈덩이처럼 불어난다. 여기에 양도소득세 장기보유특별공제 역시 실제 거주 기간을 중심으로 공제 해 주는 '장기거주소득공제'로 재편되면서 세제 혜택을 받기 위한 집주인들의 실거주 전환이 줄을 잇고 있다.
서울 아파트 평균 전셋값 7억 돌파와 전세 매물 감소 수치
집주인들의 실거주 통보가 잇따르면서 서울 아파트 전세 매물은 가파른 감소세를 보이고 전셋값은 사상 최고치를 경신했다. 부동산 플랫폼 데이터 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만 1,023건으로 전년 동기 대비 8.9% 감소했으며, 월세 매물 역시 5.7% 감소해 전체적인 임대차 수급 불균형이 심화되었다.
수급 타격으로 인해 KB부동산 통계 기준 서울 아파트 평균 전셋값은 7억 4,58만 원을 기록하며 통계 집계 이래 처음으로 7억 원 선을 돌파했다. 강동구(2.45%), 성북구(2.37%), 중랑구(2.25%), 노원구(1.89%) 등 외곽 및 주요 주거 지역을 가리지 않고 전셋값 오름세가 지속되고 있다.
전세의 월세화 가속과 세입자 주거 이동의 한계
전세 매물 가뭄 현상은 서울 임대차 시장에서 전세가 사라지고 월세가 주류로 자리 잡는 '전세의 월세화'를 가속화시키고 있다. 보유세 등 비용 부담이 커진 집주인들이 매달 현금 흐름을 확보할 수 있는 월세를 선호하는 데다, 전세를 구하지 못한 세입자들도 어쩔 수 없이 월세나 반전세를 선택하고 있기 때문이다.
서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 월세 계약 비중은 55.1%(9,954건)를 기록하며 관련 통계 집계 이후 최고치를 기록했다. 기존 보증금 수준으로 집을 구하기 힘들어진 실수요자들은 학군지나 기존 생활권에서 이탈해 외곽 지역으로 밀려나는 주거 불안에 노출되고 있다.
서울 아파트 임대차 시장 주요 수치 비교
| 구분 | 이전 지표 / 기준 수치 | 2026년 최근 지표 | 변화 및 특징 |
|---|---|---|---|
| 종부세 기본공제액 | 12억 원 (1주택 공통) | 실거주 14억 원 / 비거주 9억 원 | 실거주 여부에 따른 세제 차등 강화 |
| 서울 아파트 전세 매물 | 23,074건 (전년 동기) | 21,023건 | 전년 대비 8.9% 감소 (잠김 현상) |
| 서울 아파트 평균 전셋값 | 5억 7,130만 원 (2023.08) | 7억 4,58만 원 | 역대 최고치 경신 (7억 원 돌파) |
| 임대차 내 월세 비중 | 전세 우위 시장 | 55.1% (9,954건) | 통계 집계 이래 월세 비중 최고치 |
핵심 요약
- 실거주 중심 세제개편으로 비거주 1주택자의 종부세 공제 축소 및 장기보유특별공제 거주요건이 강화되었다.
- 세금 부담을 피하려는 집주인들의 실거주 전환으로 서울 아파트 전세 매물이 전년 대비 8.9% 줄었다.
- 서울 아파트 평균 전셋값은 7억 4,58만 원으로 사상 처음 7억 원을 돌파했다.
- 전세 매물 품귀로 월세 계약 비중이 55.1%까지 치솟으며 세입자들의 주거비 부담이 늘고 있다.
자주하는질문(FAQ)
Q1. 집주인이 실거주하겠다고 하면 세입자는 계약갱신청구권을 쓸 수 없나요?
A1. 예, 현행 주택임대차보호법상 집주인 본인이나 직계존비속이 직접 거주하려는 경우 세입자의 계약갱신청구 요구를 정당하게 거절할 수 있습니다.
Q2. 세제개편 후 비거주 1주택자의 종부세 공제한도는 얼마인가요?
A2. 개편안에 따라 실거주 1주택자는 14억 원까지 공제받지만, 비거주 1주택자는 9억 원으로 축소 적용됩니다.
Q3. 양도소득세 장기보유특별공제는 어떻게 바뀌었나요?
A3. 보유 기간만으로 주어지던 공제 혜택이 줄어들고 실제 거주한 기간을 중심으로 공제해 주는 '장기거주소득공제' 구조로 변경되었습니다.
Q4. 서울 아파트 전셋값이 7억 원을 넘은 것이 이번이 처음인가요?
A4. 예, KB부동산 통계에 따르면 2026년 7월 서울 아파트 평균 전셋값이 7억 4,58만 원을 기록하며 통계 집계 이래 처음으로 7억 원을 넘어섰습니다.
Q5. 전세의 월세화 현상이 심화되는 주요 원인은 무엇인가요?
A5. 보유세 부담을 느낀 집주인들이 현금 흐름을 창출하는 월세를 선호하고, 전세 매물 자체가 귀해지면서 세입자들도 반전세나 월세를 택하기 때문입니다.
[버튼1|서울 임대차 시장 실태 및 세제개편 상세 보기|https://n.news.naver.com/article/003/0014124288?lfrom=kakao]