서울 전체 아파트값 상승세가 2주 연속 둔화되는 와중에도 동대문구, 강서구, 중랑구 등 비강남권 일부 지역에서는 10억 원 안팎의 아파트가 신고가를 경신하는 기현상이 벌어지고 있다. 정부의 세제 개편안과 대출 규제 강화로 전체 거래량은 반토막이 났지만, 전셋값 고공행진과 매물 잠김이 맞물리면서 실거주 실수요가 비강남 선호 단지로 쏠리고 있기 때문이다.
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거래 절벽 속에 동대문·강서·중랑 아파트값이 뛴 이유
거래량 급감 속에서 진행되는 비강남권 아파트값 오름세는 실수요자의 선택지가 극도로 좁아졌음을 보여준다. 동대문구의 아파트 거래량은 5월 337건에서 7월 194건으로 두 달 만에 42.4% 감소했고, 강서구 역시 같은 기간 574건에서 315건으로 크게 줄어들었다.
이처럼 시장 전체 거래가 얼어붙었음에도 가격이 오르는 것은 높아진 대출 문턱으로 인해 진입 장벽이 낮고 자기자금 부담이 적은 10억 원 내외의 단지로 매수세가 집중되고 있기 때문이다. 현장에서는 전셋값 상승으로 밀려난 실거주 수요가 매매로 전환되며 가격을 받치는 구조가 형성되어 있다.
2주 연속 둔화된 서울 매매가, 비강남 3개 구만 1.7배 폭등
KB부동산 최신 통계에 따르면 서울 전체 아파트 매매가격은 상승폭이 줄어들었으나 비강남 특정 지역은 독주하고 있다. 8월 첫째 주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.23% 오르는 데 그치며 2주 연속 상승폭이 둔화하는 양상을 보였다. 고가 주택이 많은 용산구(0.01%)와 서초구(0.02%)는 상승세가 사실상 멈춰 섰다.
| 지역구 | 8월 1주차 매매가 상승률 | 서울 평균 대비 비중 |
|---|---|---|
| 서울 전체 평균 | 0.23% | 1.0배 (기준) |
| 동대문구 | 0.42% | 약 1.82배 |
| 강서구 | 0.41% | 약 1.78배 |
| 중랑구 | 0.40% | 약 1.73배 |
동대문구(0.42%), 강서구(0.41%), 중랑구(0.40%)는 서울 평균 상승률의 1.7배 이상을 웃돌며 가격 오름세를 이끌고 있다. 강남권 규제 강화에 따른 풍선효과와 상대적으로 덜 올랐던 지역의 갭 메우기가 본격화되는 양상이다.
답십리·마곡 10억~20억 대 선호 단지 신고가 주요 현황
매수세가 좁혀진 비강남권 주요 선호 단지에서는 연일 최고가 거래가 신고되고 있다. 동대문구 답십리동의 답십리청솔우성 전용 84㎡는 최근 12억 2,000만 원에 거래되어 직전 최고가(11억 6,900만 원)보다 5,100만 원 상승했다. 답십리대우 전용 59.76㎡ 역시 11억 8,000만 원에 매매가 이루어지며 높은 가격대를 유지하고 있다.
강서구 마곡동 마곡엠밸리6단지 전용 114㎡는 21억 4,000만 원에 거래되며 종전 최고가 대비 4,500만 원이 올랐다. 염창동 강변힐스테이트 전용 84㎡ 역시 15억 1,000만 원에 거래를 마쳐 최고가를 경신했다.
전셋값 고공행진과 매물 잠김이 만든 갭 메우기 착시
부동산 전문가들은 이번 상승세를 시장 전체의 온기 확산이라기보다는 강남권과의 가격 격차를 줄이는 과정으로 분석한다. 임채우 KB국민은행 부동산 수석전문위원에 따르면 전셋값 상승과 매물 부족 현상이 지속되면서 실거래 실수요가 비강남권으로 대거 유입되고 있다.
다만 거래량이 수반되지 않는 몇 건의 신고가 거래가 전체 시세를 끌어올리는 착시 현상이 발생할 수 있으므로 주의가 필요하다. 대출 한도 축소와 금리 변동성에 따라 하반기 비강남권 매수세 지속 여부는 선호 단지 중심의 제한적 흐름에 그칠 가능성이 높다.
핵심 요약
- 상승률 역전: 서울 아파트값 전체 상승폭(0.23%)은 둔화했으나, 동대문·강서·중랑구는 0.4%대 상승률을 기록했다.
- 거래 절벽 속 신고가: 거래량이 두 달 새 40% 이상 감소했음에도 답십리청솔우성, 마곡엠밸리6단지 등에서 신고가가 속출했다.
- 주요 원인: 대출 규제 강화, 전셋값 상승, 매물 잠김에 따른 10억 원 안팎 실거주 선호 단지로의 매수세 쏠림 현상 때문이다.
자주하는질문(FAQ)
Q1. 거래량이 줄었는데 아파트값이 오르는 이유는 무엇인가요?
A1. 대출 규제로 전체 거래는 줄었으나, 전셋값 상승과 매물 부족으로 실수요가 자금 부담이 적은 비강남 선호 단지로 쏠렸기 때문입니다.
Q2. 2026년 8월 기준 가장 많이 오른 비강남 지역은 어디인가요?
A2. KB부동산 기준 동대문구(0.42%), 강서구(0.41%), 중랑구(0.40%)가 서울 평균을 크게 웃돌며 오름세를 주도했습니다.
Q3. 동대문구와 강서구의 대표적인 신고가 단지는 어디인가요?
A3. 답십리청솔우성(전용 84㎡, 12억 2천만 원)과 마곡엠밸리6단지(전용 114㎡, 21억 4천만 원) 등이 대표적입니다.
Q4. 강남권 아파트 시세 흐름은 어떠한가요?
A4. 용산구(0.01%), 서초구(0.02%) 등 고가 아파트가 밀집된 강남권 주요 지역은 보합세로 상승폭이 크게 둔화되었습니다.
Q5. 비강남 아파트값 상승세가 계속 이어질까요?
A5. 전셋값과 매물 부족에 따른 갭 메우기 흐름이 존재하지만, 대출 규제 지속 여부에 따라 단지별 양극화가 심화될 수 있습니다.
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