최근 발표된 2026년 세제 개편안 이후 서울 주요 아파트 단지를 중심으로 임대인이 세입자에게 퇴거를 요청하는 사례가 빠르게 늘고 있다. 종합부동산세와 장기보유특별공제의 세제 혜택 기준이 기존의 단순 보유에서 실거주 기간 중심으로 전면 개편되었기 때문이다. 집주인이 절세를 위해 본인 소유 주택으로 직접 들어오거나 다주택을 처분하는 선택을 하면서, 세입자들의 주거 불안과 임대차 시장의 전월세 가격 상승 우려가 고조되고 있다.
[버튼1|기획재정부 세제개편안 상세내용 확인하기|https://mystoryspace.net/2026-tax-reform-real-estate-tenant-eviction/]2026 세제개편안 핵심: 종부세·장특공 실거주 요건 일원화
2026년 세제 개편안의 핵심은 집주인이 직접 해당 주택에 들어와 살아야만 세액 공제와 감면 혜택을 크게 받을 수 있도록 제도를 개편한 점이다. 기존 종합부동산세는 주택 보유 기간에 따라 20%에서 50%까지 세액 공제를 제공했으나, 향후 보유가 아닌 실제 거주 기간을 기준으로 공제 비율을 적용하도록 단계적으로 변경된다.
또한 종부세 과세표준 산출에 활용되는 공정시장가액비율 역시 3주택 이상 다주택자 등을 대상으로 현행 60%에서 2028년부터 80%로 상향 조정된다. 양도소득세 산정 시 물가 상승분을 보전해주던 장기보유특별공제(장특공제)도 보유에 따른 공제 항목이 단계적으로 폐지되고, 2029년부터는 거주 요건만 공제 대상으로 유지된다. 이에 따라 집주인 입장에서는 직접 입주하여 실거주 요건을 채우지 않을 경우 과도한 보유세와 양도세 부담을 지게 되는 구조가 형성되었다.
세입자 퇴거 요청 속출과 임대차 전월세 매물 감소 파장
실거주 감면 혜택을 받기 위한 집주인들의 입주 결정으로 인해 임대차 시장에서는 전세 계약 갱신이 거절당하는 세입자들이 속출하고 있다. 현행 임대차법상 집주인이나 직계존비속이 실거주 목적으로 입주할 경우 세입자의 계약갱신청구권 행사가 불가능하다.
올림픽파크포레온을 비롯한 서울 주요 대단지에서는 전세 계약 만료를 앞두고 임대인으로부터 직접 입주 통보를 받는 사례가 잇따르고 있다. 임대 주택을 보유하던 다주택자나 비거주 1주택자가 실거주로 전환함에 따라 전월세 시장의 유통 매물은 급감하는 추세다. 매물 부족 현상이 지속되면서 수도권 전월세 가격의 상승 압력이 한층 커질 것이라는 전문가들의 분석이 지적된다.
대출 규제 속 고가 주택 급매물과 현금 부자 쏠림 쟁점
정부는 실거주 중심의 과세 강화를 통해 비거주 주택의 매매 매물이 늘어나 집값 안정을 도모할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 하지만 시중은행의 강력한 대출 규제로 인해 실질적인 집값 하락 효과는 제한적일 것이라는 시각이 우세하다.
| 구분 | 세제 개편 및 대출 규제 영향 | 임대차 및 매매 시장 파장 |
|---|---|---|
| 종합부동산세 | 공정시장가액비율 80% 상향 및 거주 공제 전환 | 비거주 집주인의 실거주 입주 증가로 전세 매물 감소 |
| 장기보유특별공제 | 보유 공제 단계적 폐지, 2029년 거주 공제 단일화 | 양도세 절세를 위한 고령층 급매물 출회 가능성 |
| 주택담보대출 | 25억원 초과 고가 주택 대출 한도 최대 2억원 제한 | 실수요자 매수 불가능, 현금 부자 중심 급매물 소진 |
특히 25억원을 초과하는 고가 주택의 경우 대출 한도가 최대 2억원 수준으로 엄격히 제한되어 있어, 세금 부담으로 내놓은 급매물을 일반 실수요자가 매수하기는 불가능에 가깝다. 결과적으로 보유세 부담을 견디지 못한 고령층의 매물이 현금 자산가들에게만 바겐세일 형태로 넘어가는 쏠림 현상이 발생할 수 있다는 쟁점이 제기된다.
부동산 세제 개편에 따른 임대인·임차인 대응 전략
개정되는 세법 적용 시점과 공제 한도를 정확히 파악하여 개별 상황에 맞는 자산 관리 전략을 수립해야 한다. 임대인은 보유 주택의 거주 기간과 보유 기간을 대조하여 실거주 전환 시 얻을 수 있는 절세 실익을 산출해야 한다.
세입자의 경우 계약 만료 전 임대인의 실거주 입주 의사를 미리 확인하고, 주변 대체 임대차 매물의 시세와 대출 여건을 선제적으로 점검할 필요가 있다. 실거주 중심의 공정 과세 정책이 가시화되는 만큼, 세무 전문가 및 공인중개사와의 상담을 통해 세제 변경 스케줄에 맞춘 신중한 주거 계획 설정이 요구된다.
핵심 요약
- 2026 세제개편안에 따라 종부세와 장특공제 혜택이 보유 기간에서 거주 기간 중심으로 전면 개편된다.
- 종부세 공정시장가액비율이 80%로 상향되고 장특공제 보유 공제가 폐지되어 임대인의 실거주 유인이 커졌다.
- 집주인의 실거주 입주로 세입자의 계약갱신권 행사가 막히면서 임대차 전월세 매물 감소와 가격 상승이 우려된다.
- 25억원 초과 주택 대출 규제로 인해 세금 부담 매물이 현금 부자에게 쏠릴 수 있다는 지적이 나온다.
- 임대인과 임차인 모두 2028~2029년 세법 본격 적용 시점에 맞춘 사전 주거 및 자산 전략이 필수적이다.
자주하는질문(FAQ)
Q1. 집주인이 직접 들어와 산다고 하면 세입자는 계약갱신청구권을 쓸 수 없나요?
A1. 네, 주택임대차보호법상 임대인이나 그의 직계존비속이 실제 거주하려는 경우에는 세입자의 계약갱신청구권 거절이 법적으로 가능합니다.
Q2. 종합부동산세 공제 기준은 어떻게 바뀌나요?
A2. 기존 보유 기간별 20~50% 공제 방식에서 벗어나 2028년부터 거주 기간을 기준으로 공제액이 산정되며, 과세표준 공정시장가액비율도 80%로 상향됩니다.
Q3. 장기보유특별공제(장특공제)의 거주 요건 변경 시점은 언제인가요?
A3. 보유 공제 항목이 단계적으로 축소된 후 2029년부터는 오직 거주 요건만 공제 대상으로 적용됩니다.
Q4. 세제 개편으로 나오는 급매물을 대출받아 매수할 수 있나요?
A4. 25억원을 초과하는 고가 주택의 경우 대출 한도가 최대 2억원으로 제한되어 있으므로 상당한 현금 자산이 확보되어야 매수가 가능합니다.
Q5. 세입자가 퇴거 요구를 받았을 때 확인할 사항은 무엇인가요?
A5. 임대인의 실제 거주 여부 통보 시점을 확인하고, 이사 비용 및 대출 만기 연장 조건, 인근 전월세 매물 시세를 즉시 점검해야 합니다.
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