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정부 세법 개정안 발표 이후 서울 아파트 매물이 9% 가까이 급증했으나 지역별 시장 양상은 정반대로 갈라졌다. 아실 통계에 따르면 서울 아파트 매물은 총 6만 5,669건으로 단기간에 8.7% 늘어났다. 강남 3구를 중심으로 매물이 2,500건 이상 쏟아지며 가격 하락세가 이어진 반면, 15억 원 이하 중저가 단지가 밀집한 강북권은 매물 품귀와 전세난 속에 매매가 상승세가 뚜렷해지는 양극화가 나타났다.
서울 아파트 매물 8.7% 급증 속 강남과 외곽의 엇갈린 흐름
서울 아파트 매물 수는 세법 개정안 발표 직전 6만 409건에서 6만 5,669건으로 8.7% 증가했다. 자치구별 매물 증가율은 성북구가 13.7%로 가장 높았고 강남구(11.8%), 송파구(11.8%), 마포구(11.5%), 서초구(10.8%) 순으로 뒤를 이었다.
그러나 매물이 늘어난 배경과 가격 반응은 지역마다 완전히 달랐다. 매물 증가율 1위를 기록한 성북구의 경우 주간 아파트 매매가격이 0.45% 오르며 서울 25개 자치구 중 가장 높은 상승률을 기록했다. 반면 강남구와 서초구는 매물 적체와 함께 2주 연속 가격이 하락하며 완연한 조정 국면에 진입했다.
강남 3구 매물 2500건 적체와 초고가 아파트 호가 하락
강남·서초·송파 등 강남 3구에서만 총 2,546건의 매물이 새로 쌓이며 서울 전체 증가량의 절반가량을 차지했다. 주택 보유세 부담 강화와 대출 조이기가 겹치면서 고가주택 매수 수요가 급격히 위축된 탓이다.
실제 주간 시세 조사에서 강남구 아파트값은 0.05%, 서초구는 0.09% 떨어졌으며, 송파구 역시 상승폭이 0.10%로 둔화했다. 서울 강남구 압구정신현대 전용 183㎡의 매도 호가는 이전 최고가 대비 10억 원가량 낮아진 110억 원 안팎에 형성되는 등 초고가 단지 중심의 가격 조정이 본격화되고 있다.
15억 이하 대출 한도와 전세난이 부른 중저가 아파트 강세
중저가 아파트 밀집 지역은 매물 증가가 제한된 상태에서 실수요 매수세가 집중되고 있다. 중랑구의 경우 매물이 0.8% 오히려 감소했고, 도봉구(1.7%), 금천구(1.9%), 관악구(1.9%), 강북구(2.3%) 등은 매물 증가폭이 미미했다.
이러한 현상의 직접적 원인은 10·15 부동산 대책의 차등 대출 규제다. 15억 원 초과 주택의 주택담보대출 한도가 2억~4억 원으로 묶인 반면, 15억 원 이하 주택은 최대 6억 원까지 대출이 가능해 자기자본 부담이 덜한 중저가 주택으로 수요가 몰렸다. 여기에 서울 전세 매물 부족과 임대료 상승이 겹치면서 노원구 포레나노원 전용 84㎡가 13억 7,500만 원, 구로구 개봉동 영화 전용 143㎡가 10억 8,000만 원에 신고가를 쓰며 매매 전환을 견인했다.
2026년 8월 서울 주요 권역별 아파트 매물 증감 및 가격 변동
권역별 매물 증감률과 주간 가격 상승률을 비교하면 규제 정책이 빚어낸 시장 양극화가 명확히 드러난다. 고가 주택군과 중저가 주택군의 가격 격차 흐름을 통계로 확인할 수 있다.
| 주요 자치구 | 매물 증감률(개정안 발표 후) | 주간 매매가격 변동률 | 주요 특징 |
|---|---|---|---|
| 성북구 | +13.7% | +0.45% (서울 1위) | 길음·종암·장위뉴타운 거래 활발 |
| 강남구 | +11.8% | -0.05% (하락세) | 대출 규제 및 세부담 직격탄 |
| 서초구 | +10.8% | -0.09% (하락세) | 2주 연속 하락 조정 |
| 중랑구 | -0.8% (감소) | +0.44% (강세) | 매물 품귀 속 중저가 매수세 유입 |
| 강북 14개 구 평균 | 소폭 증가 | +0.30% | 강남 11개 구(0.14%) 상승률의 2배 |
위 표에서 보듯 강북 14개 구 평균 상승률(0.30%)은 강남 11개 구 평균(0.14%)의 두 배를 웃돌았다. 대출 문턱과 전세난이 맞물려 15억 원 이하 주택 중심의 가격 상승 압력이 지속되고 있다.
핵심 요약
- 세법 개정안 이후 서울 아파트 매물은 6만 5,669건으로 8.7% 늘어났다.
- 강남 3구에서 매물 2,546건이 누적되며 강남(-0.05%)과 서초(-0.09%)가 2주 연속 하락했다.
- 15억 이하 대출 한도(최대 6억) 메리트와 전세난으로 성북(+0.45%), 중랑(+0.44%) 등 중저가 지역이 급등했다.
- 강북 14개 구 평균 상승률(0.30%)이 강남 11개 구(0.14%)의 2배를 기록하며 양극화가 심화되었다.
자주하는질문(FAQ)
Q1. 서울 아파트 매물이 늘어났는데 왜 강남 집값은 떨어지고 중저가는 오르나요?
A1. 강남 고가주택은 대출 한도 축소와 세부담 강화로 매수세가 끊겨 매물이 쌓였지만, 15억 원 이하 주택은 최대 6억 원 대출이 가능해 실수요자가 몰렸기 때문이다.
Q2. 강남 3구의 매물 증가 규모는 어느 정도인가요?
A2. 강남·서초·송파 3구에서만 2,546건의 매물이 증가해 서울 전체 매물 증가량의 절반가량을 차지했다.
Q3. 매물 증가율이 가장 높았던 자치구와 가격 상승률 1위 자치구는 어디인가요?
A3. 성북구가 매물 증가율 13.7%와 주간 가격 상승률 0.45%를 기록하며 두 지표 모두 서울 내 최상위권을 기록했다.
Q4. 10·15 부동산 대책의 주택담보대출 한도 기준은 어떻게 나뉘나요?
A4. 15억 이하 주택은 최대 6억 원, 15억 초과~25억 이하는 4억 원, 25억 초과 주택은 2억 원으로 대출 한도가 차등 적용된다.
Q5. 전세난이 중저가 매매가 상승에 어떤 영향을 주었나요?
A5. 전세 매물 품귀와 임대료 급등으로 전세 연장이 어려워진 무주택 세입자들이 자금 조달이 용이한 중저가 주택 매수로 전환했다.
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