고가주택과 비거주 1주택자에 대한 보유세 및 양도소득세 강화를 골자로 한 세제개편안의 윤곽이 드러나면서 서울 강남 3구 아파트값 상승률이 현저히 둔화되었다. 매도자와 매수자 모두 세금 부담 유불리를 따지며 관망세에 돌입한 반면, 세제 영향권에서 비켜서 있는 서울 외곽 지역은 실수요 매수세가 몰리며 상승 폭을 확대한 모습이다. 여기에 비거주 임대인의 실거주 입주(집주인 귀환) 움직임이 본격화되면서 임대차 시장의 전세가 상승 파장이 우려되고 있다.
[버튼1|한국부동산원 주간 아파트 동향 확인하기|https://mystoryspace.net/gangnam-apartment-price-slowdown-and-rent-impact-2026/]한국부동산원 8월 주간 아파트 동향: 강남 3구 상승률 급둔화 현황
한국부동산원이 발표한 2026년 8월 첫째주(3일 기준) 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울 전체 아파트 매매가격은 0.26% 상승을 기록했다. 서울 아파트값 전체 수치는 상승세를 이어갔으나, 그동안 시장을 견인하던 강남 3구(강남·서초·송파)와 강동구가 포함된 동남권의 상승 동력은 눈에 띄게 약화되었다.
동남권 아파트값 상승률은 7월 첫째주 0.25%를 기록한 이후 4주 연속 감소하며 0.09%까지 떨어졌다. 자치구별로는 강남구가 지난주 0.07%에서 0.01%로 급감했으며, 서초구는 0.05%에서 0.02%로, 송파구 역시 0.20%에서 0.15%로 상승 폭이 크게 줄었다. 세제개편안 공식 발표를 앞두고 고가주택 및 다주택자에 대한 징벌적 과세 신호가 시장에 먼저 전달된 영향이다.
세제개편안 영향 비교: 강남권 관망세 vs 서울 외곽 지역 실수요 쏠림
세금 부담 확대를 피하려는 강남권 자산가들이 매도나 증여 여부를 놓고 깊은 관망세에 들어간 것과 달리, 서울 외곽 지역은 매수세가 강화되고 있다. 세제개편안의 직접적인 영향을 받지 않는 중저가 주택 밀집 지역으로 실거주 목적의 매수층이 대거 이동했기 때문이다.
서울 중구가 0.54%의 높은 상승률을 나타낸 것을 비롯해 중랑구 0.52%, 성북구 0.49%, 노원구 0.46% 등 서울 외곽 주요 구는 0.50% 안팎의 가파른 상승세를 기록했다. 강남권 핵심 지역의 거래가 정체된 사이, 대출 규제 선상에서 비교적 자유롭고 가성비가 높은 외곽 지역이 서울 전체 집값 상승을 이끄는 풍선효과가 확인되었다.
비거주 1주택 세제 강화와 실거주 '집주인 귀환'에 따른 임대차 시장 파장
매매 시장이 양극화되는 가운데, 시장 전문가들이 가장 주목하는 파급 효과는 '비거주 1주택자의 실거주 전환'에 따른 전세 매물 잠김 현상이다. 보유세 공제 감소와 양도세 장기보유특별공제 거주 요건 강화로 인해 기존 세입자를 내보내고 집주인이 직접 들어가 살아야 하는 세법 구조가 형성되었기 때문이다.
| 권역 및 주요 구 | 주간 매매가 변동률 | 주요 시장 요인 |
|---|---|---|
| 서울 전체 평균 | 0.26% 상승 | 외곽 지역 상승세 주도, 강남권 둔화 완충 |
| 강남구 / 서초구 | 0.01% / 0.02% | 세제개편 관망세 심화, 매도·매수 줄다리기 |
| 중구 / 중랑구 | 0.54% / 0.52% | 세제 영향 적은 실수요 쏠림, 상승 폭 확대 |
| 성북구 / 노원구 | 0.49% / 0.46% | 외곽 중저가 주택 매수세 유입 지속 |
서울 아파트 전셋값 상승률은 0.25%를 기록하며 3주간 이어지던 상승 폭 둔화세를 멈추고 보합세로 돌아섰다. 비거주 집주인들의 입주가 시작되면 임대차 시장에 나올 전세 물량이 급격히 줄어들게 되며, 전세 계약 갱신이 거절된 세입자들이 대체 주거지를 찾아 나서면서 전셋값 상승세를 고착화시킬 위험이 크다.
준상급지 전세가 연쇄 상승 가능성과 임대인·임차인 대응 전략
강남권 고가 주택에서 실거주 요건을 충족하기 위해 들어오는 집주인들과, 기존 집에서 퇴거당한 임차인들이 마포·성동·광진(마·성·광) 등 준상급지로 이동하는 밀려남 현상이 예상된다. 이에 따라 이들 중간 지대 지역의 전세가가 급등하고, 연이어 매매가까지 견인하는 연쇄 상승 가능성이 제기된다.
집주인과 세입자 모두 변동되는 세제 적용 시점과 계약 만료일을 정확히 점검해야 한다. 집주인은 실거주 전환 시의 절세액과 기존 전세 보증금 반환 자금 마련 여건을 신중히 대조해야 하며, 세입자는 거주 단지의 전세 매물 추이를 주시하고 만기 전 계약갱신요구권 행사 가능 여부를 선제적으로 파악하는 전략이 요구된다.
핵심 요약
- 2026년 8월 첫째주 강남 3구 아파트값 상승률이 세제개편안 관망세로 인해 0.01~0.02% 수준으로 급둔화됐다.
- 반면 세제 영향이 적은 중구(0.54%), 중랑구(0.52%) 등 서울 외곽 지역은 매수세가 쏠리며 급등했다.
- 비거주 1주택자의 실거주 감면 요건 강화로 집주인이 직접 입주하는 현상이 증가하고 있다.
- 실거주 전환으로 전세 매물이 감소하고 퇴거 임차인이 발생하면서 전세 시장 불안이 고조되고 있다.
- 마포·성동·광진 등 준상급지로의 임차인 이동이 전세가 및 매매가의 연쇄 상승을 자극할 수 있다.
자주하는질문(FAQ)
Q1. 강남 3구 아파트값 상승률이 갑자기 둔화된 주요 원인은 무엇인가요?
A1. 고가주택과 비거주 1주택에 대한 보유세 및 양도소득세 강화 세제개편안을 앞두고 매도자와 매수자 모두 관망세에 돌입했기 때문입니다.
Q2. '집주인 귀환' 현상이 임대차 전세 시장에 미치는 영향은 무엇인가요?
A2. 임대인이 절세를 위해 직접 입주하면서 전세 매물이 시장에서 사라지고, 세입자가 퇴거당하면서 전셋값이 오르는 전세난이 가중될 수 있습니다.
Q3. 서울 외곽 지역 아파트값이 크게 오른 이유는 무엇인가요?
A3. 세제 강화 영향권에서 비교적 자유롭고 실거주 접근성이 높은 중저가 단지로 실수요층의 매수세가 쏠렸기 때문입니다.
Q4. 실거주 입주 시 집주인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있나요?
A4. 네, 주택임대차보호법상 임대인 및 직계존비속의 실제 거주 목적 입주는 세입자의 계약갱신청구권을 정당하게 거절할 수 있는 사유입니다.
Q5. 준상급지(마포·성동·광진 등) 전세가가 영향을 받는 이유는 무엇인가요?
A5. 강남권에서 밀려난 세입자들과 초고가 주택을 매도한 주택 수요층이 이동하면서 전세 및 매매 수요를 동시에 자극하기 때문입니다.
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