정부가 토지거래허가구역(토허제) 내 주택의 실거주 의무를 한시적으로 미뤄주는 특례 연장을 검토하고 있으나, 주택시장과 임대차 시장의 혼선은 오히려 심화되고 있다. 다주택자 양도소득세 완화와 보유세 개편, 토지거래허가제와 주택임대차보호법이 정합성 없이 충돌하면서 집주인과 세입자 모두 불확실성에 노출되었기 때문이다. 제도 간 모순을 해결하지 못한 채 한시적 유예만 덧붙이는 땜질 처방이 전월세 매물 잠김을 유발하는 이유를 상세히 분석한다.
토지거래허가구역 실거주 의무 유예 연장 추진 배경과 현황
정부 관계 부처는 2026년 12월 31일로 일몰이 예정되었던 토지거래허가구역 내 주택의 '실거주 의무 유예' 특례를 2027년 이후로 연장하는 방안을 조율하고 있다. 현행 토지거래허가제하에서는 주택 취득 시 허가를 받은 후 4개월 이내에 입주하여 2년간 의무적으로 실제 거주해야 하는 것이 원칙이다.
그러나 임대차 계약이 남아 있는 주택의 경우 매수자가 즉시 입주할 수 없어 거래 자체가 차단되는 부작용이 나타났다. 이에 정부는 지난 5월 12일 세입자가 거주 중인 주택에 한해 최초 임대차 계약 만료일까지 실거주 입주를 미뤄주는 특례를 한시 도입했으나, 올 연말 마감을 앞두고 매매 거래가 다시 막힐 위기에 처하자 추가 연장을 검토하게 된 것이다.
세제 개편과 토허제 입주 규제 간 정책 엇박자 실태
시장의 혼선을 키우는 근본 원인은 다주택자 매물 출회를 유도하는 세제 정책과, 갭투자를 봉쇄하는 토지거래허가제 간의 정책적 충돌에 있다. 정부는 다주택자 양도세 중과세를 한시 완화하고 매입임대 혜택을 축소하여 보유 주택을 매도로 내놓도록 유도하고 있다.
| 구분 | 주요 내용 및 현행 규정 | 임대차 및 매매 시장 파장 |
|---|---|---|
| 세제 정책 방향 | 다주택자 양도세 중과 완화 및 임대 혜택 축소 | 다주택자의 보유 주택 매도 유인 강화 |
| 토지거래허가제 규제 | 매수 후 4개월 이내 입주 및 2년 실거주 의무 | 세입자 낀 주택 매수 불가능, 매매 거래 정체 |
| 실거주 유예 한시 특례 | 2026년 12월 31일 허가 신청분까지 한시 적용 | 일몰 다가올수록 세입자 있는 매물 출회 차단 |
그러나 서울 주요 지역이 토지거래허가구역으로 묶여 있는 상태에서 4개월 내 입주 규제가 유지되면, 세입자가 살고 있는 주택은 집주인이 매물로 내놓아도 매수자가 살 수가 없다. 양도세 완화로 매도 문턱을 낮춰주면서도 토허제로 매수 문턱을 막아버리는 구조적 모순이 발생하고 있는 셈이다.
실거주 유예 신청 5.2% 급감과 매물 잠김 현상 분석
정부가 5월 실거주 유예 특례를 도입했음에도 불구하고, 실제 시장에서의 거래 활성화 효과는 극히 저조한 것으로 나타났다. 서울시 공식 통계에 따르면 2026년 6월 서울 전체 토지거래허가 신청 건수는 5,382건으로 전월(6,043건) 대비 10.9% 감소했다.
특히 6월 전체 토지거래허가 신청 중 세입자 낀 주택의 '실거주 유예 신청' 비중은 279건으로 전체의 5.2%에 불과했다. 다주택자 양도세 유예 기간이었던 3~5월 유예 신청 비중이 21.7%에 달했던 것과 비교하면 4분의 1 수준으로 급감한 수치다. 한시적 특례만으로는 집주인과 매수자 모두 향후 세법 및 토허제 변경 리스크를 우려해 거래를 포기하고 있음을 보여준다.
집주인 실거주 전환과 임대차 전월세 시장 파장
근본적인 제도 정비 없이 특례 연장만 지속될 경우, 그 피해는 전월세 임차인에게 그대로 전가된다. 집주인 입장에서는 세입자와 신규 계약을 체결하거나 계약을 갱신했다가 추후 매도 시 토허제 실거주 요건에 발목을 잡힐 바에야, 기존 세입자를 보내고 자신이 직접 입주하거나 집을 비워두는 선택을 하기 때문이다.
부동산 전문가들은 한시적 유예를 연신 덧붙이는 땜질식 대응이 임대인의 계약갱신 거절을 유발하고 신규 전세 공급을 소멸시켜 전세난을 가중시킨다고 지적한다. 세제·토지거래허가제·주택임대차보호법을 종합적으로 연계한 명확하고 일관된 단계별 정비안이 마련되지 않는 한 임대차 시장의 불안정성은 지속될 수밖에 없다.
핵심 요약
- 2026년 말 마감 예정인 토지거래허가구역 내 세입자 낀 주택의 실거주 유예 특례 연장이 검토되고 있다.
- 양도세 완화 정책과 토허제의 4개월 내 실거주 입주 의무 간 '정책 충돌'로 매매 거래가 정체 상태다.
- 6월 서울 토지거래허가 신청 중 실거주 유예 신청 비중은 5.2%(279건)에 그쳐 특례 효과가 경감되었다.
- 집주인들이 매도 걸림돌을 피하기 위해 임차인 계약갱신을 거절하고 직접 입주를 택하고 있다.
- 땜질식 특례 연장보다는 세제·토허제·임대차 제도를 통합 정비하는 근본 대책이 시급하다.
자주하는질문(FAQ)
Q1. 토지거래허가구역 내 주택 매수 시 원칙적인 실거주 의무는 무엇인가요?
A1. 허가를 받은 날로부터 4개월 이내에 입주하여 2년간 실제로 거주해야 하는 것이 법적 원칙입니다.
Q2. 세입자가 거주 중인 주택의 실거주 유예 특례란 무엇인가요?
A2. 세입자가 살고 있는 주택을 매수할 경우, 기존 임대차 계약의 최초 만료일까지 매수자의 실거주 입주를 유예해 주는 특례 제도입니다.
Q3. 실거주 유예 특례 연장 검토에도 불구하고 거래 신청 비중이 급감한 이유는 무엇인가요?
A3. 세제 개편 및 토허제 일몰 시한 등 정책 불확실성이 크고, 계약 만료 후 실거주 요건 재적용 부담으로 매수자와 집주인 모두 관망세에 돌입했기 때문입니다.
Q4. 오락가락하는 토허제 정책이 전월세 시장에 미치는 부작용은 무엇인가요?
A4. 집주인들이 향후 매도 걸림돌을 피하기 위해 세입자의 계약갱신을 거절하고 직접 입주하거나 전세 매물을 거둬들여 전세난을 자극하게 됩니다.
Q5. 전문가들이 제시하는 토허제와 세제 충돌의 해결책은 무엇인가요?
A5. 단기적·한시적 특례 연장을 지양하고, 세제·토지거래허가제·주택임대차보호법의 매물 출회 및 실거주 요건을 상호 매칭되도록 통합 정비해야 합니다.
[버튼2|국토교통부 실거래가 공개시스템 확인하기|https://rt.molit.go.kr]